Die Miete von heute ist die Rate von morgen. Viele werden diese Redewendung schon einmal gehört haben und noch nie stecke so viel Wahrheit darin wie jetzt. Denn Immobilienkredite sind dank der niedrigen Zinsen (Stand April 2014) so günstig wie noch nie. Der Traum von den eigenen 4 Wänden rückt für viele in greifbare Nähe. Und doch scheuen sich viele. Die meisten Menschen kaufen wenn überhaupt einmal im Leben eine Immobilie. Dementsprechend interessieren sich auch die wenigsten für Begrifflichkeiten wie Annuität, Sondertilgung, Raten, Zinsbindung und Tilgungsplan.

Dieser Artikel soll ausführliche und verständliche Erklärungen zu allen Fragen der Baufinanzierung liefern. Von A wie Annuität bis Z wie Zins. Erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobile finanzieren, wie Sie die Annuität berechnen, einen Tilgungsplan erstellen und wie Sie sich mit Sondertilgungen schneller entschulden.

Eigen- und Fremdkapital

Wenn Sie eine Immobilie (Haus oder Wohnung) kaufen, dann werden Sie wahrscheinlich einen Teil der Kaufsumme über eine Bank finanzieren müssen, es sei denn Sie haben ein hübsches Erbe angetreten. Einen Teil des Geldes haben Sie selbst, dass ist ihr Eigenkapital. Den anderen Teil müssen Sie sich von der Bank leihen, dass ist das Fremdkapital. Die Bank leiht Ihnen das Geld aber nicht weil sie dem Banker so unglaublich symphatisch sind, sondern weil die Bank damit Geld verdienen möchte. Sie müssen also nicht nur das geliehene Geld der Bank zurückzahlen, sondern noch einen Teil oben drauf. Das sind die Zinsen. Die Zinsen errechnen sich prozentual vom geliehenen Geld der Bank. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren sind dies derzeit etwa 2,5%.

Zinsbindung und Laufzeit

Womit wir schon beim Thema Zinsbindung oder auch Laufzeit des Darlehens wären. Das ist der Zeitraum den Ihnen die Bank die Zinsen festschreibt, d.h. bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren garantiert Ihnen die Bank 10 Jahre lang die vereinbarten Zinsen. Selbst wenn die marktüblichen Zinsen in den 10 Jahren auf sagen wir 5% steigen sollten – Sie zahlen in den 10 Jahren genau die Zinsen die Sie mit der Bank am Anfang vereinbart haben (z.B. 2,5%). Dabei gilt immer je länger dieser Zeitraum, desto höher die Zinsen und je kürzer der Zeitraum, desto niedriger. Üblich sind Zeiträume von 5, 10, 15, 20, 25 und 30 Jahren. Wie dieser Zeitraum gewählt werden sollte erkläre ich gleich.

An dieser Stelle ein kleines Beispiel. Nehmen wir an Sie wohnen am Stadtrand von München zur Miete in einer 4 Zimmer Wohnung mit 120 m². Sie zahlen derzeit ca. 1.000 € Kaltmiete, dazu kommen noch etwa 300 € Nebenkosten. Nun stehen Sie vor der Wahl diese oder eine vergleichbare Wohnung zu kaufen oder vielleicht sogar ein Haus zu bauen, oder aber weiterhin zur Miete zu wohnen. Angenommen die Wohnung soll also 300.000 € kosten. Etwas Geld haben Sie gespart, sagen wir 50.000 €. Bleibt also eine Differenz von 250.000 € die Sie sich von der Bank leihen müssen.

Zusammenhang von Rate, Zinsen, Tilgung und Restschuld

Dieses Geld müssen Sie der Bank in festen monatlich Raten zurückzahlen. Diese Rate nennt sich auch monatliche Annuität, wobei der Begriff Annuität (Vom Lateinischen Wort für Jahr „annus“) eine jährliche Zahlung bezeichnet. Diese monatliche Rate ist jeden Monat über den gesamten Zeitraum der gewählten Zinsbindung gleich und setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der Tilgung und den Zinsen. Die Zinsen sind der Teil, den die Bank von Ihnen als Lohn für das geliehene Geld bekommt. Mit dem Tilgungsteil zahlen Sie Ihren Kredit jeden Monat ein bisschen zurück und damit sinkt jeden Monat Ihre Restschuld.

Die Restschuld ist wie der Name schon sagt das Geld, dass Sie der Bank noch schulden und da Sie mit jeder monatlichen Rate auch einen Teil des Kredites tilgen, schulden Sie der Bank jeden Monat ein bisschen weniger – Ihre Restschuld sinkt. Die monatliche Rate bleibt wie schon erwähnt jeden Monat gleich, aber der Anteil der darin enthaltenen Zinsen und der Tilgung ändert sich – und zwar Monat für Monat. Wie kommt das? Der Anteil der Zinsen in der Rate errechnet sich immer von der noch verbliebenen Restschuld und da die Restschuld wie eben schon erwähnt jeden Monat geringer ist, sinkt auch die Höhe der monatlich zu zahlenden Zinsen mit jedem Monat.

Berechnung der Annuität und monatlichen Rate

Genau wie die Zinsen prozentual berechnet werden, wird auch die anfängliche Tilgung prozentual berechnet. Die Anfangstilgung wird häufig zwischen 1% und 5% gewählt. Nehmen wir im Beispiel eine anfängliche Tilgung von 3%.

Für unser Beispiel berechnet sich dann die monatliche Rate wie folgt. Wir addieren einfach den Zinssatz (2,5%) und den Tilgungssatz (3%). Macht zusammen 5,5%. Die Höhe des Darlehens beträgt 250.000 €. Um die jährliche Annuität zu berechnen multiplizieren wir nun einfach die 250.000 € mit 5,5% und kommen auf eine jährliche Annuität von 13.750 €. Wir müssen also der Bank 10 Jahre lang jedes Jahr 13.750 € zurückzahlen. Um die monatliche Rate zu erhalten teilen wir diesen Betrag einfach durch 12 Monate. und kommen so auf eine monatliche Rate von 1.145,83 €. In unserem Beispiel haben wir die Wohnung vorher für 1.000 € im Monat (Kaltmiete) gemietet. Und jetzt haben wir die Option für nur knapp 146 € mehr diese Wohnung zu kaufen. Statt also Ihr Geld jeden Monat fremden Leuten hinterherzuwerfen, zahlen Sie der Bank einen Kredit zurück und mit jeder monatlichen Rate gehört Ihnen die Wohnung ein Stückchen mehr – klingt doch super oder?

Zusammenhang von Nebenkosten und Hausgeld

Die Nebenkosten die sie bisher gezahlt haben, zahlen Sie natürlich auch weiterhin, denn Heizung, Warmwasser, Müllgebühren, etc. müssen auch weiterhin bezahlt werden. Für die Rechnung ob sich ein Kauf lohnt oder nicht, betrachten wir nur nur die Kaltmiete. Die Nebenkosten werden für Wohnungseigentümer unter dem Begriff Hausgeld zusammengefasst und beinhalten neben den Kosten für Heizung, Warmwasser und all den anderen Nebenkosten die Sie bisher auch auf der Nebenkostenabrechnung Ihres Vermieters gefunden haben zusätzlich eine Investitionsrücklage. Bei der Größe der Wohnung aus unserem Beispiel dürften das nochmal etwa 100 € monatlich sein, kann aber von Fall zu Fall variieren.

Von der Investionsrücklage werden Reparaturen am Haus bezahlt. Das Geld kommt jeden Monat auf ein extra Bankkonto, welches vom Hausverwalter verwaltet wird und wenn es mal etwas zu reparieren gibt, wird das Geld von diesem Konto dafür verwendet. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, kaufen Sie also auch einen Teil der vorhandenen Investitionsrücklage die vor Ihrem Kauf angehäuft wurde. Die 100 € zusätzlich sollten Sie also nicht als zusätzliche Ausgabe betrachten, sondern eher als Wertsteigerung Ihrer Wohnung. Selbst wenn das Geld später tatsächlich für Reparaturen verwendet wird, steigert dies ja den Wert Ihrer Wohnung, denn eine Wohnung in einem gepflegtem Haus ist natürlich mehr wert als in einer heruntergekommenen Bruchbude. Betrachten Sie dieses Geld also nicht als Ausgabe. Im Übrigen: Auch wenn Sie ein Haus kaufen sollten Sie jeden Monat einen Teil beiseite legen um davon anfallende Reparaturen zu zahlen. Das Prinzip ist das gleiche wie bei einer gekauften Wohnung, nur dass es sich hier nicht Hausgeld nennt. Und Nebenkosten wie Heizkosten und Warmwasser fallen natürlich auch bei einem Eigenheim an.

Erstellen des Tilgungsplanes

Rechnen wir ein wenig weiter. Wie lange zahle ich denn nun diesen Kredit tatsächlich ab und wieviel Zinsen zahle ich insgesamt? Um diese Frage zu beantworten erstellen wir nun einen Tilgungsplan. Alles was wir dafür brauchen haben wir schon. Wir kennen nun unsere monatliche Annuität (1.145,83 €) und wir kennen den Zinssatz. Am Anfang haben wir 250.000 € Restschuld. Wie ich weiter oben schrieb berechnen sich die in der monatlichen Rate enthaltenen Zinsen immer von der Restschuld, also zahlen wir im ersten Monat 250.000 € * 2,5% / 12 Monate = 520,83 € Zinsen. Ziehen wir diesen Betrag von der monatlichen Annuität von 1.145,83 € ab erhalten wir die Tilgung im ersten Monat, also 625 €. Diese 625 € entsprechen exakt 3% von 250.000 € (geteilt durch 12 Monate). Im folgenden werden wir sehen, dass die Zinsen jeden Monat durch die geringere Restschuld sinken und dadurch automatisch der Tilgungsanteil steigt. Mit jedem weiteren Monat erhöht sich also der Tilgungssatz, weshalb wir bei den 3% von einem Anfangstilgungssatz sprechen.

Halten wir also fest: Im ersten Monat besteht die monatliche Rate (1.145,83 €) aus 520,83 € Zinsen und 625 € Tilgung. Die Restschuld am Ende des ersten Monats veringert sich um die Tilgung von 625 € und beträgt dann nur noch 250.000 € – 625 € = 249.375 €. Im zweiten Monat berechnen wir die Zinsen nun also nicht mehr von den ursprünglichen 250.000 €, sondern von der neuen Restschuld, also 249.375 € * 2,5% / 12 Monate = 519,53 €. Die Tilgung ist wieder die Differenz aus monatlicher Gesamtrate und den Zinsen im 2. Monat, also 1.145,83 € – 519,53 € = 626,30 €. Die Restschuld am Ende des zweiten Monats ist nun die Restschuld am Ende vom Vormonat abzüglich der Tilgung, also 249.375 € – 626,30 € = 248.748,70 €. Wir sehen also jetzt schon, dass der Anteil der Zinsen im zweiten Monat geringer ist als im ersten Monat und der Tilgungsanteil ist gestiegen. So geht das nun Monat für Monat weiter. Wir berechnen immer die Zinsen von der bestehenden Restschuld geteilt durch 12 Monate. Ziehen wir diese Zinsen von der monatlichen Rate von 1.145,83 € ab erhalten wir wieder die Tilgung für den aktuellen Monat. Das setzen wir solange fort, bis die Restschuld bei 0 ist oder bis die 10 Jahre vorbei sind – jenachdem was eher kommt.

Die folgende Tabelle zeigt nun den vollständigen Tilgungsplan:

Was wir nun sehen ist folgendes. Die letzte Rate innerhalb der 10 jährigen Zinsbindung zahlen wir im März 2024. Danach haben wir bei der Bank noch immer eine Restschuld von 164.892,54 €. Wir haben insgesamt 52.392,54 € an Zinsen gezahlt und von den geliehenen 250.000 € haben wir 85.107,46 € abbezahlt. Die 10 Jahre reichen also nicht aus um den Kredit vollständig zu tilgen. Nach den 10 Jahren benötigen wir eine Anschlussfinanzierung. D.h. entweder wir verhandeln mit der aktuellen Bank einen neuen Kreditvertrag oder suchen uns eine andere günstigere Bank. Nun kann es aber sein, dass die Zinsen in 10 Jahren viel höher sein werden als die gegenwärtigen 2,5%. Vielleicht müssten Sie dann 5% oder 7% Zinsen zahlen. Bei einer Restschuld von 164.892,54 € und angenommenen 7% Zinsen würden Sie dann monatlich allein 961,87 € Zinsen zahlen (164.892,54 € * 7% / 12 Monate) und den Kredit müssten Sie ja noch zusätzlich tilgen. Bleibt es bei 3% Tilgung wäre dass dann eine monatliche Annuität von 1.374,10 €, also über 200 € mehr als bis zu diesem Zeitpunkt. Und nicht nur dass: Dadurch, dass der Zinssatz nun viel höher liegt und Ihre Tilgung wieder bei 3%, dauert es wieder sehr lang bis Sie den Kredit abbezahlen.

In Zeiten niedriger Zinsen wie jetzt ist es also eher ratsam eine längere Zinsbindung zu wählen. In dem Beispiel sieht man, dass es fast 25 Jahre dauert um den Kredit abzubezahlen. Es wäre daher wohl ratsam die Zinsbindung auf 25 Jahre festzulegen. Dann jedoch steigt auch der Zinssatz aktuell wären dass z.B. 3,5%. Wenn wir wie in dem Beispel die Tilgungsrate bei 3% belassen und der Zinsaatz nun bei 3,5% statt 2,5% liegt, steigt die monatliche Belastung um 1% von 250.000 geteilt durch 12, also um genau 208,33 €. Das ist jedoch nichts im Vergleich zu dem Risiko, dass man nach 10 Jahren noch eine Restschuld von fast 165.000 € hat und die Zinsen dann bei unattraktiven 7% liegen.

Sondertilgungen – Jetzt kommt der Tilgungsturbo

Der ein oder andere wird sicherlich Bauchschmerzen bekommen, wenn er sich vorstellt die nächsten 25 Jahre eine Wohnung abzubezahlen. Um die Zeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens zu verkürzen gibt es 2 Möglichkeiten. Entweder wir erhöhen den Anfangstilgungssatz, dann steigt aber die monatliche Gesamtbelastung oder wir nutzen Sondertilgungen.

Die meisten Banken bieten die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen. 3% – 5% der Kreditsumme sind hierbei üblich. Teilweise können bis zu 10% Sondertilgung vereinbart werden, jedoch steigen dann auch meist die Zinsen.

Aber was hat es denn damit genau auf sich? Angenommen Sie sind ein fleißiger Sparer. Neben den monatlichen Raten und dem Hausgeld haben Sie monatlich noch 500 € übrig die Sie zur Seite legen können. Das macht 6.000 € im Jahr. Dann bekommen Sie vielleicht auch noch Weihnachtsgeld und/oder eine Jahresprämie von Ihrem Arbeitgeber in Höhe von 4.000 €. Im Jahr haben Sie also noch 10.000 € die Sie auf die Seite legen können. Wenn uns die Bank einmal im Jahr eine Sondertilgung in Höhe von 3% genehmigt, dann sind das pro Jahr (Bei den 250.000 € Kreditsumme aus unserem Beispiel) 7.500 € die wir zusätzlich tilgen können. Angenommen wir bekommen im Dezember das Geld, dann könnten wir im Dezember zusätzlich zu der monatlichen Rate 7.500 € tilgen. Diese Sondertilgung wird sofort von der Restschuld abgezogen und dadurch verkürzt sich die Zeit bis zur vollständigen Tilgung immens. Sehen wir uns das in der folgenden Tabelle an.

Was ist passiert? Die letzte Rate bezahlen wir nun plötzlich im März 2028. Genau 14 Jahre dauert es nun bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist – und das alles wegen regelmäßiger Sondertilgungen im Jahr. Sondertilgungen sind also ein ideales Mittel um die monatlichen Raten mit einem relativ niedrigen Tilgungsatz niedrig zu halten und vorhandene Reserven die wir nicht benötigen zur schnelleren Tilgung einzusetzen. Wenn wir nun die beiden Tabellen miteinander vergleichen stellen wir weiterhin folgendes fest: Ohne Sondertilgungen hätten wir nach 14 Jahren noch eine Restschuld von 124.434,70 €. Mit den Sondertilgungen wäre der Kredit vollständig getilgt. Mit Sondertilgungen hätten wir bis zu diesem Zeitpunkt 52.392,54 € an Zinsen gezahlt. Ohne die Sondertilgungen wäre der Kredit erst nach 25 Jahren getilgt und wir hätten 83.722,06 € an Zinsen gezahlt und das auch nur unter der Annahme, dass wir den Kredit über 25 Jahre auch zu 2,5% bekommen hätten. Nehmen wir realistischere 3,5% Zinsen bei einem Kredit mit 30 Jahren Zinsbindung an, dann häufen sich nach 25 Jahren schon 109.504,77 € an Zinsen an. Bei der gleichen Tilgungsrate von 3% wären das dann allerding 1.354,17 € monatliche Rate. Wenn wir jetzt wieder die Tilgungsrate um einen Prozent nach unten auf 2% korrigieren um die gleiche monatliche Annuität zu erhalten, dann haben wir den Kredit erst nach fast 30 Jahren abbezahlt und haben bis zur vollständigen Tilgung 147.994,30 € an Zinsen gezahlt. Wir sparen uns also mit einem Einsatz von 105.000 € an Sondertilgungen einen Haufen Zinsen. Um genau zu sein sparen wir 147.994,30 € – 52.392,54 € = 95.601,76 € an Zinsen!

Zusammengefasst können wir also sagen: Bei einem Annuitätendarlehen führen Sondertilgungen zu einer verkürzten Dauer bis zur vollständigen Tilgung eines Darlehens, da die in der Rate enthaltenen Zinsen immer auf Grundlage der Restschuld am Ende der Vorperiode berechnet werden. Durch die Sondertilgung verringert sich so schlagartig die Restschuld um die Höhe der Sonderzahlung, wodurch die anteiligen Zinsen in der Folgeperiode geringer sind. Dies wiederum hat zur Folge, dass der Tilgungsanteil steigt, denn dieser bildet sich aus der Differenz aus Kreditrate und den darin enthaltenen Zinsen der aktuellen Periode.

Opportunitätskosten

Die Alternative wäre die 105.000 € am Kapitalmarkt zu investieren und zu versuchen mehr Rendite zu erwirtschaften als wir in 30 Jahren an zusätzlichen Zinsen zahlen. Diese entgangenen Gewinne nennt man Opportunitätskosten. Nehmen wir an, wir legen 105.000 € über 30 Jahre konservativ mit ca. 3% Rendite pro Jahr an (z.B. Kombination aus Tagesgeld und Aktienfonds). In 30 Jahren sind das dann 90% Rendite, also 94.500 €. Davon müssen wir noch 25% Kapitalertragsteuer zahlen und es bleiben 70.875 € übrig. Das Geld statt dessen in Sondertilgungen investiert, hätten Sie nach 30 Jahren also fast 25.000 € mehr. Wenn Ihre Risikoaffinität höher ist, können Sie auch in risikoreichere Finanzprodukte investieren und höhere Renditen erwirtschaften, aber Sie können natürlich ebenso auch viel mehr Geld verlieren. Welche Alternative für Sie die lohnendere ist, sollten Sie für Ihre spezielle Situation anhand eines Tilgungsplanes durchrechnen. Je höher die Zinsen für Ihr Darlehen, desto lohnender sind in jedem Fall Sondertilgungen.

Fazit

Das waren ganz schön viele Zahlen, aber vielleicht lesen Sie sich das hier noch ein-, zweimal durch und versuchen es nachzuvollziehen – Sie werden staunen.

Ein kleines Gedankenspiel: Angenommen wir entscheiden uns für die Variante mit den Sondertilgungen und zahlen bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens 52.392,54 € Zinsen. Was hat uns die Wohnung gekostet? 250.000 € Kredit + 50.000 € Eigenkapital + 52.392,54 € Zinsen? Nein! Die Wohnung bekommen Sie eigentlich geschenkt. Sie hätten auch bis zum Lebensende zur Miete wohnen können und würden den gleichen Betrag zahlen. Anstatt aber Ihr eigenes Vermögen zu vermehren (Immobilienbesitz gehört ja zum Vermögen, da Sie ihn verkaufen können), haben sie den gleichen Betrag und mehr ein Leben lang fremden Leuten gezahlt und deren Vermögen vermehrt.