Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft sollte sich auch über die steuerlichen Aspekte seiner Immobilie bei einem späteren Verkauf Gedanken machen. Das Steuergesetz unterliegt wie kaum ein anderes ständigen Veränderungen durch die Politik und die Rechtssprechnung. Wenden Sie sich also bitte bei Fragen in jedem Fall an Ihren Steuerberater. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage und sind weder verbindlich noch stellen sie eine rechtliche Beratung dar.

Der einfachste und sicherste Weg um zu erfahren, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen oder nicht stellt eine verbindliche Auskunft an das Finanzamt dar. Die Bagatellgrenze liegt hier bei einem Streitwert von 10.000 €. Liegt der Veräußerungsgewinn darunter, wird in der Regel keine Gebühr für die Auskunft fällig. Bei Beträgen darüber oder einer Bearbeitungszeit von mehr als 2 Stunden ist die Auskunft kostenpflichtig. Die Höhe der Gebühr richtet sich dabei nach dem Streitwert. Der Streitwert ist grob gesagt die Differenz aus dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis. Beispiel: Ein Haus wird für 300.000 € gekauft und für 450.000 € verkauft, dann beträgt der Streitwert 150.000 €. An diese verbindliche Auskunft muss sich das Finanzamt dann auch halten. Die Verkaufsabsicht muss aber konkret sein, d.h. man kann sich nicht heute eine Auskunft holen und sich in 5 Jahren darauf berufen.

Einkommensteuer auf Verkaufserlöse aus dem Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen spielen zwei Faktoren eine wichtige Rolle. Zum einen ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt haben und wie lang und zum anderen welche Zeit zischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen ist.

Zu versteuern ist grundsätzlich nur der Wertzuwachs, also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie. Kaufen Sie eine Wohnung für 200.000 € und verkaufen diese später für 250.000 €, so müssen Sie vereinfacht gesprochen die 50.000 € Differenz mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Welche Besonderheiten es dabei zu beachten gilt lesen Sie im Folgenden.

Grundsätzlich gilt wie bei allen Immobiliengeschäften eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. D.h. wenn Sie eine Immobilie 10 Jahre lang besessen haben und erst danach verkaufen, dann sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie die ganze Zeit über oder auch zeitweise selbst genutzt haben. Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung und Sie oder Ihre Familienangehörigen bewohnen diese dann 4 Jahre lang selbst, können Sie diese jederzeit steuerfrei verkaufen. Ein wenig anders sieht es aus, wenn die Wohnung vermietet wurde. Bei fremdgenutzten Immobilien müssen Sie entweder die Spekulationsfrist von 10 Jahren abwarten um die Wohnung steuerfrei zu verkaufen oder Sie bewohnen die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst. Dabei gelten übrigens auch angebrochene Jahre.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung 2010 und vermieten diese. 2013 melden Sie Eigenbedarf an und kündigen die Wohnung um diese dann ab Dezember selbst zu bewohnen. Sie können die Wohnung dann im Januar 2015 steuerfrei verkaufen, denn Sie haben die Wohnung ja im Jahr des Verkaufs (2015) sowie in den vorangegangenen beiden Jahren (2014 und 2013) selbst genutzt.

Als Familienmitglieder gelten derzeit übrigens nur Sie selbst, Ihr Ehepartner und Ihre Kinder solange diese noch Kindergeld beziehen.

Konkretes Beispiel zur Besteuerung beim Immobilienverkauf.

Angenommen Sie verkaufen eine vermietete Immobilie nach 5 Jahren. Da Sie die Frist von 10 Jahren nicht eingehalten haben müssen Sie die Gewinne versteuern. Diese Steuer wird aus diesem Grund umgangssprachlich auch Spekulationssteuer genannt. Sie haben die Immobilie für 200.000 € gekauft und verkaufen diese für 250.000 €. Die zu versteuernde Differenz läge also bei 50.000 €. Bei gewerblich genutzten Immobilien können Sie jährlich 2% vom Kaufpreis (In diesem Fall 4.000 €) abschreiben. In den letzten 5 Jahren waren das also 5 x 4.000 € = 20.000 €. Diese Kosten mindern den Anschaffungspreis und die zu versteuernde Differenz liegt damit höher nämlich bei 250.000 € – (200.000 € – 20.000 €) = 70.000 € !

Von diesen 70.000 € können Sie jedoch noch die Kosten abziehen die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen wie beispielsweise Renovierungsarbeiten, Maklergebühren, etc.

Verkaufspreis250.000 €
Kaufpreis- 200.000 €
Differenz50.0000 €
zzgl. AfA Beträge aus den letzten 5 Jahren+ 20.000 €
Zwischensumme   70.000 €
Abzgl. Renovierungskosten, Maklergebühren, etc.- 15.000 €
Zu versteuernde Erlöse55.000 €
Persönlicher Steuersatz35 %
Einkommensteuer auf Immobilienverkauf (55.000 € x 35%)19.250 €

In diesem Fall müssen also 19.250 € an Steuern gezahlt werden.

Achtung: Gewerblicher Handel

Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um einen gewerblichen Handel handelt. In diesem Fall gilt auch keine Spekulationsfrist von 10 Jahren mehr. Haben Sie beispielsweise schon drei Wohnungen in den letzten 5 Jahren verkauft und verkaufen nun auch noch eine vierte, dann müssen Sie nicht nur die Erlöse aus dem Verkauf der dritten Wohnung versteuern, sondern auch die der ersten beiden! Verkaufen sie beispielsweise ihre Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz getrennt, so sind dies bereits zwei Verkäufe, verkaufen sie Wohnung und Stellplatz jedoch zusammen, so ist dies nur ein Verkauf. Besprechen Sie sich in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater um böse Überraschungen zu vermeiden.