Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien

Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft sollte sich auch über die steuerlichen Aspekte seiner Immobilie bei einem späteren Verkauf Gedanken machen. Das Steuergesetz unterliegt wie kaum ein anderes ständigen Veränderungen durch die Politik und die Rechtssprechnung. Wenden Sie sich also bitte bei Fragen in jedem Fall an Ihren Steuerberater. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage und sind weder verbindlich noch stellen sie eine rechtliche Beratung dar.

Der einfachste und sicherste Weg um zu erfahren, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen oder nicht stellt eine verbindliche Auskunft an das Finanzamt dar. Die Bagatellgrenze liegt hier bei einem Streitwert von 10.000 €. Liegt der Veräußerungsgewinn darunter, wird in der Regel keine Gebühr für die Auskunft fällig. Bei Beträgen darüber oder einer Bearbeitungszeit von mehr als 2 Stunden ist die Auskunft kostenpflichtig. Die Höhe der Gebühr richtet sich dabei nach dem Streitwert. Der Streitwert ist grob gesagt die Differenz aus dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis. Beispiel: Ein Haus wird für 300.000 € gekauft und für 450.000 € verkauft, dann beträgt der Streitwert 150.000 €. An diese verbindliche Auskunft muss sich das Finanzamt dann auch halten. Die Verkaufsabsicht muss aber konkret sein, d.h. man kann sich nicht heute eine Auskunft holen und sich in 5 Jahren darauf berufen.

Einkommensteuer auf Verkaufserlöse aus dem Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen spielen zwei Faktoren eine wichtige Rolle. Zum einen ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt haben und wie lang und zum anderen welche Zeit zischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen ist.

Zu versteuern ist grundsätzlich nur der Wertzuwachs, also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie. Kaufen Sie eine Wohnung für 200.000 € und verkaufen diese später für 250.000 €, so müssen Sie vereinfacht gesprochen die 50.000 € Differenz mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Welche Besonderheiten es dabei zu beachten gilt lesen Sie im Folgenden.

Grundsätzlich gilt wie bei allen Immobiliengeschäften eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. D.h. wenn Sie eine Immobilie 10 Jahre lang besessen haben und erst danach verkaufen, dann sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie die ganze Zeit über oder auch zeitweise selbst genutzt haben. Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung und Sie oder Ihre Familienangehörigen bewohnen diese dann 4 Jahre lang selbst, können Sie diese jederzeit steuerfrei verkaufen. Ein wenig anders sieht es aus, wenn die Wohnung vermietet wurde. Bei fremdgenutzten Immobilien müssen Sie entweder die Spekulationsfrist von 10 Jahren abwarten um die Wohnung steuerfrei zu verkaufen oder Sie bewohnen die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst. Dabei gelten übrigens auch angebrochene Jahre.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung 2010 und vermieten diese. 2013 melden Sie Eigenbedarf an und kündigen die Wohnung um diese dann ab Dezember selbst zu bewohnen. Sie können die Wohnung dann im Januar 2015 steuerfrei verkaufen, denn Sie haben die Wohnung ja im Jahr des Verkaufs (2015) sowie in den vorangegangenen beiden Jahren (2014 und 2013) selbst genutzt.

Als Familienmitglieder gelten derzeit übrigens nur Sie selbst, Ihr Ehepartner und Ihre Kinder solange diese noch Kindergeld beziehen.

Konkretes Beispiel zur Besteuerung beim Immobilienverkauf.

Angenommen Sie verkaufen eine vermietete Immobilie nach 5 Jahren. Da Sie die Frist von 10 Jahren nicht eingehalten haben müssen Sie die Gewinne versteuern. Diese Steuer wird aus diesem Grund umgangssprachlich auch Spekulationssteuer genannt. Sie haben die Immobilie für 200.000 € gekauft und verkaufen diese für 250.000 €. Die zu versteuernde Differenz läge also bei 50.000 €. Bei gewerblich genutzten Immobilien können Sie jährlich 2% vom Kaufpreis (In diesem Fall 4.000 €) abschreiben. In den letzten 5 Jahren waren das also 5 x 4.000 € = 20.000 €. Diese Kosten mindern den Anschaffungspreis und die zu versteuernde Differenz liegt damit höher nämlich bei 250.000 € – (200.000 € – 20.000 €) = 70.000 € !

Von diesen 70.000 € können Sie jedoch noch die Kosten abziehen die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen wie beispielsweise Renovierungsarbeiten, Maklergebühren, etc.

Verkaufspreis250.000 €
Kaufpreis- 200.000 €
Differenz50.0000 €
zzgl. AfA Beträge aus den letzten 5 Jahren+ 20.000 €
Zwischensumme   70.000 €
Abzgl. Renovierungskosten, Maklergebühren, etc.- 15.000 €
Zu versteuernde Erlöse55.000 €
Persönlicher Steuersatz35 %
Einkommensteuer auf Immobilienverkauf (55.000 € x 35%)19.250 €

In diesem Fall müssen also 19.250 € an Steuern gezahlt werden.

Achtung: Gewerblicher Handel

Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um einen gewerblichen Handel handelt. In diesem Fall gilt auch keine Spekulationsfrist von 10 Jahren mehr. Haben Sie beispielsweise schon drei Wohnungen in den letzten 5 Jahren verkauft und verkaufen nun auch noch eine vierte, dann müssen Sie nicht nur die Erlöse aus dem Verkauf der dritten Wohnung versteuern, sondern auch die der ersten beiden! Verkaufen sie beispielsweise ihre Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz getrennt, so sind dies bereits zwei Verkäufe, verkaufen sie Wohnung und Stellplatz jedoch zusammen, so ist dies nur ein Verkauf. Besprechen Sie sich in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater um böse Überraschungen zu vermeiden.

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Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien
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Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft sollte sich auch über die steuerlichen Aspekte seiner Immobilie bei einem späteren Verkauf Gedanken machen. Erfahren Sie was Sie was es beim Verkauf einer Immobilie zu beachten gilt.
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156 Antworten to “Versteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien

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    Dieser kompetente Artikel von Herrn Richter zum Thema „Kleingedrucktes bei der Immobilienversteuerung“ war ausserordentlich hilfreich.
    Auch meine schriftlichen Rückfragen dazu wurden von ihm noch am selben Tag freundlich und sehr kompetent beantwortet.

    Die alles entscheidende Frage, dass bei der Berechnung der Steuerbefreiung von selbst bewohnten Jahre auch angebrochene Jahre (!) gelten ist von zentraler Bedeutung und ich habe diesen wichtigen Punkt bei intensiver Recherche bei Herrn Richter zum ersten Mal erwähnt gefunden. Das hat uns vermutlich viele tausend Euro beim bevor stehenden Immobilienverkauf gespart.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Müller,

      vielen Dank für den netten Kommentar. Freut mich, wenn ich Ihnen weiterhelfen konnte.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

      • Avatar

        Hallo Herr Richter,

        vielen Dank für Ihre sehr hilfreichen Tipps und Hinweise auf Wohnungsverkauf.
        Ich habe hier eine andere Frage: ich und meine Freundin haben eine Wohnung in frankfurt am Main gekauft. Die Wohnung befindet sich momentan noch im Bau und wird voraus. Ende Sep. 2016 fertig sein. Da wir jetzt getrennt sind, möchten wir diese Wohnung wiederverkaufen. Wenn wir diese Wohnung zum selben Kaufpreis plus die Kosten,welche ich z.B beim Kauf einer EinbauKüche und Bad extra ausgegeben habe, wieder verkaufen, können wir noch diese Wohnung steuerfrei verkaufen?

        Im Voraus vielen Dank für Ihre Ratschläge
        Gruss aus Frankfurt

        • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

          Hallo,

          So lange Sie die Wohnung nicht vermieten liegt keine gewerbliche Nutzung vor. Auch dann nicht wenn Sie die Wohnung nie selbst bewohnt haben. So zumindest entnehme ich es dem Wortlaut aus dem Gesetz. Aber lieber nochmal einen Steuerberater fragen.

          • Avatar

            Hallo Herr Richter,
            ich habe einen speziellen Fall.
            Ich habe mit meinem Bruder zusammen ein Haus überschrieben bekommen. Jetzt ist für mich diese Immobilie nicht von Nutzen und ich möchte diese meinem Bruder weit unter Wert verkaufen.
            Ich mache also keinen Gewinn bezogen auf den Wert.
            Muss ich da irgendwelche Steuerforderungen fürchten?
            Gruß

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    Hallo Herr Richter,
    vielen Dank für die ergänzende Information und Ihren seriösen Umgang als Ratgeber.
    Beste Grüße,
    Stephan Zehentmeier

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    Hallo Herr Richter,

    mir ist folgendes unklar. Ich habe im Jahre 2000 eine Wohnung gekauft die ich auch bis Ende 2014 selber nutzte. Nun habe ich eine neue Wohnung dazugekauft und die „alte“ vermietet. Wenn ich jetzt nach einem Jahr mich doch entschließe die Wohnung zu verkaufen, muß ich dann die Spekulationssteuer zahlen?

    Mit freundlichen Grüßen,

    Albin Filipovic

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Filipovic,

      Wenn Sie bereits seit 2000 Eigentümer der Wohnung sind, dann haben Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren ohnehin überschritten. Ob Sie nach den 10 Jahren die Wohnung selber nutzen oder vermieten spielt für die Versteuerung keine Rolle. Der Gewinn dürfte in diesem Fall also nicht zu versteuern sein. Bitte beachten Sie, dass dies kein juristischer Rat ist und ich keinerlei Gewähr dafür übernehme. Ich bitte Sie sich steuerrechtlich von einem Notar oder Steuerberater beraten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

      • Avatar

        Hallo Herr Richter, ich habe eine Frage. Wir sind vor 5 Jahren in das Haus gezogen das meine Eltern gekauft haben. Meine Eltern haben nicht in dem Haus gewohnt nur ich als Tochter, mein Mann und unsere Kinder. Jetzt nach 5 Jahren möchten wir das Haus kaufen. In das Haus sind viele Modernisierungskosten geflossen. Daher ist der Wert von 210.000 Kaufpreis auf 320.000€ gestiegen. Meine Eltern möchten uns das Haus für den Kaufpreis von 210.000 verkaufen. Der Rest ist eine Schenkung. Das bedeutet, auch für den guten Zinssatz, dass meine Eltern das Haus an uns für 320.000 verkaufen und uns den Betrag von 110.000 als Schenkung geben, sodass wir nur eine Summe von 210.000€ finanzieren müssen. Die Bank sieht dann den Rest des Kaufpreises als Eigenkapital und kann uns einen besseren Zins anbieten. Meine Frage ist: Müssen meine Eltern in diesem Fall Spekulationssteuer bezahlen oder sind sie steuerfrei, weil wir als Familienangehörige von Anfang an diese Immobilie bewohnt haben?
        Wir freuen uns auf eine Antwort

        Mit freundlichen Grüßen
        Hannah & Raymond Niessen

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    Vielen Dank für die rasche Antwort. Werde, wie Sie es mir auch raten, die Sache nochmals bei einem Notar hinterfragen.
    MfG
    Filipovic

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    Hallo Herr Richter,

    Zunächst auch mein Dankeschön für den hilfreichen Artikel!

    Mir ist noch folgendes unklar. Wir haben unsere Wohnung 2012 gekauft und diese dann selber von Okt. 2011- Okt. 2014 selber bewohnt. Nun haben wir diese dummerweise für 10 Monate vermietet (von Okt. 2014- Aug. 2015).
    Die Wohnung wird nun im Anschluss (Aug. 2015) verkauft.

    Müssen wir nun ärgerlicherweise die Spekulationssteuer zahlen, da die Eigennutzung nicht direkt vor der Veräußerung liegt?

    Ich hoffe, Sie können mir bei der Frage weiterhelfen,
    beste Grüße,

    Madita Stelzner

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Stelzner,

      Sie besitzen die Immobile weniger als 10 Jahre und haben diese in diesem Zeitraum (Wenn auch nur kurz) vermietet. Weiterhin haben Sie die Wohnung in 2015 und den beiden vorangegangenen Jahren selbst nicht genutzt. Für mich ist es hier relativ klar, dass Sie die Steuer auf den Gewinn zahlen müssen.

      Auch für Sie der Hinweis, dass dies keine Rechtsberatung und meine Hinweise unter Ausschluss jeglicher Gewähr erfolgen. Für Details bitte ich Sie sich steuerrechtlich von einem Notar, Anwalt oder Steuerberater beraten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,
    ich habe im März 2005 ein RMH bauen lassen auf ein Grundstück meiner damaligen Frau. Die Baukosten betrugen 220000EUR. Das Grundstück habe ich nach der Trennung mit ca. 50000EUR bezahlt, Belege sind vorhanden.
    Das Haus war damals im September 2005 bezugsfähig und ab da immer vermietet.
    Das Haus wurde voll finanziert mit 2 Krediten a 110000 EUR. Nun meine Frage: Ich habe jetzt das Haus für 269000EUR verkaufen können und damit keinen Gewinn erzilet. Muss ich nun mit eine Steuer auf diesen Verkauf rechnen?
    Ich würde mich freuen, wenn sie mir dazu eine Info senden könnten.
    Vielen Dank im Voraus und Gruß
    RK

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Sehr geehrter Herr K.,

      ich gehe im Folgenden mal davon aus, dass Sie von Anfang an, also seit März 2005 Eigentümer oder zumindest gemeinsam mit Ihrer Frau Eigentümer waren. Die 10 Jahre Spekulationsfrist wären demnach im Februar 2015 abgelaufen (Maßgeblich ist hier meiner Meinung nach der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung oder die Vertragsunterzeichnung).

      Wenn Sie die Immobilie nach diesen 10 Jahren verkaufen sollte das steuerfrei möglich sein.

      Eine Besonderheit ist hier natürlich die Trennung von Ihrer Frau. Ich kann nicht beurteilen wie sich hier die Eigentumsverhältnisse geändert haben, da mir hier zu wenige Informationen vorliegen.

      Sie sagen, dass Sie keinen Gewinn gemacht haben, aber nur aus den Angaben von Kauf- und Verkaufspreis kann ich das nicht nachprüfen. Zwar beträgt hier der Kaufpreis 220.000 + 50.000 = 270.000 und Sie haben das Haus für 269.000 verkauft, aber hier sind die Abschreibungsbeträge der vergangenen Jahre und evt. Reparaturen und sonstige das Haus betreffende Kosten noch nicht berücksichtigt. Insbesondere die Abschreibungsbeträge der letzten 5 Jahre erhöhen den Verkaufserlös, so dass es sein kann, dass unterm Strich doch ein Gewinn ausgewiesen werden muss.

      Die Sache ist bei Ihnen also ein wenig komplizierter und ich rate Ihnen in Ihrem (wie auch in jedem anderen Fall) dringend dazu sich von einem Steuerberater oder Anwalt beraten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter, das ist ein sehr aufschlussreicher Artikel, den Sie hier verfasst haben. Mir brennt eine Frage unter dem Nagel: ich kaufe jetzt eine Immobilie, die unter wert verkauft wird. Daher mochte ich zuschlagen. Die Immobilie ist fur meine jetzige lebensphase ausreichend,jedoch in 2-3 jahren schon zu klein. Ich kann mir vorstellen dort zu leben fur 1-2 Jahre. Wie lang muss ich dort leben , damit der Gesetzgeber mich die Immobilie steuerfrei verkaufen lasst? Gibt es eine Mindestdauer? Wären 12 Monate realistisch? Dann wurde ich die Finanzierung auch noch mal anpassen. danke schön, daniel

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf ausschließlich privat nutzen und nicht vermieten (Auch keine Teile davon wie Garage oder Keller), dann können Sie die Immobilie im Prinzip schon am nächsten Tag steuerfrei verkaufen :-), wobei ich da eher vorsichtig wäre. Kritisch wird es erst wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen, weil der Gesetzgeber ab einer bestimmten Menge von gewerblichem Immobilienhandel ausgeht. Besprechen Sie die Details doch am besten mit Ihrem Steuerberater.

      • Avatar

        Vielen Dank Herr Richter. Das ist sehr hilfreich. Die Garage ist momentan vermietet, aber wenn man diese jetzt kündigt, sozusagen mit dem Kauf dem Mieter eine Kündigung ausstelt, ist damit genüge getan? Danke, Daniel

        • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

          Ich denke das sollte funktionieren. Wichtig ist halt, dass die Garage nach dem Kauf nicht mehr vermietet ist und sie das Eigentum komplett selbst nutzen. Könnte aber auch sein, dass Sie die Garage weiter vermieten können und das Finanzamt bei einem Verkauf die Garage nur anteilig berücksichtigt und nicht die Immobilie als Ganzes. Ihr Steuerberater sollte Ihnen hier detaillierter Auskunft geben können. Aber ich denke mit der Kündigung der Garage vor dem Kauf dürften Sie auf der sicheren Seite sein. Eine Garage lässt sich ja auch problemlos kündigen, da es kein Wohnraum ist. 2 Wochen Kündigungsfrist sind wohl angemessen.

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    Hallo Herr Richter,
    Ich finde es prima,wie einfach und verständlich Sie alles erklären.
    Meine Frage wäre,wird in unserem Fall auch Steuer fällig? Wir 60plus leben als Mieter im DHH unserer Söhne welches jetzt nach 5 jahren Besitz verkauft wird, da wir beide krank sind, und eine bessere medizinische Versorgung nur an unserem alten Wohnsitz in Süddeutschland gewährleistet ist.Sind Familienmitglieder nicht von der Steueroflicht ausgeschlossen?
    liebe Grüsse aus Ostfriesland
    Bruno Trinkner

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Trinker,

      ich befürchte der Gesetzgeber kennt hier leider keine Ausnahmen, zumindest kann ich in § 23 Absatz 1 Nummer 1, § 22 Nummer 2 Einkommensteuergesetz (EStG) nichts erkennen was die Befreiung von der Umsatzsteuer beim Verkauf von Immobilien die an Familienangehörige vermietet worden sind anzeigt.

      Das gescheiteste wäre dann wohl die Immobilie noch 5 Jahre zu halten und an andere zu vermieten. Dies lässt sich ja meines Wissens nach auch mit einem befristeten Mietvertrag regeln. Wenn Ihre Kinder die Immobilie erstmal 10 Jahre lang haben ist die Spekulationsfrist ohnehin vorbei und es kann steuerfrei verkauft werden.

      Ich empfehle aber auch Ihnen bzw. Ihren Kindern sich hier unbedingt professionellen Rat bei einem Steuerberater, Anwalt oder Notar einzuholen.

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    Hallo Herr Richter,
    können Sie mir bitte sagen, wann die Spekulationssteuer fällig ist, wenn der vertragliche Teil des Verkaufs im Dezember lief, die Zahlung jedoch erst im Januar des darauffolgenden Jahres?
    Vielen Dank für eine Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    H. Paul

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Sehr geehrte Frau Paul,

      meines Erachtens nach wird das Geschäft mit der Vertragsunterzeichnung wirksam, im Falle von Immobiliengeschäften also mit der notariellen Beurkundung. Das ist zwar im Gesetz nicht explizit so geregelt, jedoch gab es meines Erachtens nach eine Entscheidung der Oberfinanzdirektion dazu. Ihr Steuerberater sollte Ihnen hier eine präzise Auskunft geben können.

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    Hallo Herr Richter,
    Im Oktober 2010 habe ich ein kleines Einfamilienhaus (1954) gekauft. Die ersten beide Jahre habe ich es selbst genutzt. Danach habe ich mich für eine Kernsanierung entschieden. Also alles raus und alles wieder rein. Das komplette Programm bis zum heutigen Tag. Es war also seit dem Kauf immer in „Eigennutzung“. Durch die Kernsanierung war es die letzten 3 Jahre nicht bewohnbar. Wenn ich es heute verkaufen möchte (also nach 5 Jahren), muß ich dann auf evtl. anfallende Gewinne, Steuern zahlen ? Außerdem habe ich im Juli 2008 ein Haus verkauft. Steht der Verkauf in 2008 mit dem aktuellen irgendwie in Zusammenhang ?
    Vielen Dank schon im voraus für eine aufschlußreiche und verständliche Antwort
    N. Jährling

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Jährling,

      so wie ich Sie verstehe haben Sie das Haus seit dessen Erwerb ausschließlich selbst genutzt und somit müssen Gewinne bei dessen Verkauf nicht versteuert werden. Der Verkauf der anderen Immobilie in 2008 liegt schon zu lang zurück und solle hier auch nicht maßgeblich sein. Wie immer bei meinen Antworten: Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater, Anwalt oder Notar zu rechtlichen Details.

    • Avatar

      Hallo Herr Richter,
      meine Eltern haben 2013 eine Eigentumswohnung gekauft, in der wir wohnen (mein Mann, unsere Kinder und ich). Die Wohnung wurde unter Wert für 175.000 € zzgl. Kaufnebenkosten erworben. Zwischenzeitlich gab es eine Sanierung mit einer Sonderumlage von ca. 50.000 – 60.000 €. Insgesamt lagen die Kosten somit bei rund 250.000 €. Nun würden wir meinen Eltern die Wohnung gerne abkaufen. Durch die gestiegenen Immobilienpreise ist die Wohnung nun jedoch ca. 350.000 € wert. Wird zur Ermittlung der Spekulationssteuer der tatsächliche Veräußerungspreis oder der Verkehrswert herangezogen?

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    Vielen Dank für die rasche Antwort,

    richtig, ich habe es auschließlich selbst genutzt, aber nicht bewohnt. Tut das „Bewohnen“ überhaupt zur Sache ??
    Auf Internetseiten liest man überall man müsse im Jahr des Verkaufs schon 2 Jahre im Verkaufsobjekt gewohnt haben !?!? Und Umbau- bzw. Renovierungsarbeiten müssen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf erfolgen, damit diese Kosten evtl. anfallende Gewinne reduzieren.
    Sie merken schon, ich völlig verunsichert !!!
    Danke für Ihre Mühe
    N. Jährling

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Von irgendeiner 2 Jahres Regelung höre ich zum ersten mal. Auch kann ich dafür in § 23 Absatz 1 Nummer 1, § 22 Nummer 2 Einkommensteuergesetz (EStG) keine Anhaltspunkte sehen.

      Die Sache mit den 3 Jahren wird im Prinzip nur relevant, wenn Sie die Immobilie gewerblich nutzen, also vermieten. Denn dann gelten nach § 6, Absatz 1, Nummer 1a, Satz 1, EStG alle Kosten der Renovierung als anschaffungsnahe Kosten und gehen in die Abschreibung. Erst nach den 3 Jahren anfallende Kosten sind normale Erhaltungsaufwendungen, die in voller Höhe von den Einnahmen abgezogen werden können. Der Unterschied zwischen Abschreibung über mehrere Jahre oder voller und sofortiger Absetzbarkeit äußert sich für Vermieter in steuerlich Vor- bzw. Nachteilen und ist für sie als privater Verkäufer nicht relevant.

      Ob Sie die Immobilie bewohnen oder nicht spielt keine Rolle. Wichtig ist nur, dass sie diese seit dem Kauf nicht (Auch nicht in Teilen) vermietet haben oder gewerblich nutzen (z.B. ein Büro im Haus als Geschäftskosten geltent machen). Die Eigennutzung meint hier also nicht wohnen. Nutzen tun sie das Haus ja schon dann, wenn sie es zur Lagerung von ihrem Krempel nutzen 🙂

      Aber wie gesagt, ich bin kein Steuerberater und das hier ist alles nur meine private Meinung. Ich muss Ihnen daher dringend raten sich steuerrechtlich beraten zu lassen um Rechtssicherheit zu erlangen.

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,
    Mein Mann und ich haben im November 2011 eine Eigentumswohnung im Wert von 178.000 Euro gekauft,welche wir jetzt im November 2015 zum Preis von 270.000 Euro verkaufen werden. die Immobilie wurde ausschließlich von uns genutzt. Würden Steuern anfallen?
    Muss man dies im Kaufvertrag erwähnen für wieviel Geld wir unsere damalige Immobilie gekauft haben?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
    MfG
    Isabell H.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Ausgehend von den Informationen die Sie mir hier geben würde ich sagen, dass der Verkauf steuerfrei ist. Ich vermute, dass sie außer dieser Wohnung nicht noch weitere Immobilien verkaufen oder verkauft haben, denn dann könnte es sich um gewerblichen Handel handeln. Wenn Sie nur diese eine Wohnung verkaufen und die seit dem Kauf nur zu privaten Zwecken genutzt haben, dann ist der Verkauf steuerfrei.

      Den ursprünglichen Kaufpreis müssen Sie nirgends angeben – auch wenn es keine Schande ist 100.000 € Plus zu machen 🙂

      Bitte lassen Sie sich durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar beraten

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    Sehr geehrter Herr Richter,
    Vielen lieben Dank für diese schnelle Antwort. Wir müssen von diesen 100000 Euro noch einiges an Altlasten zzgl. Vorfalligkeitsentschädigung zahlen,sonst würde es sich gut anhören, da haben Sie recht.
    Mir ist gerade ein riesengroßer Stein vom Herzen gefallen!Der Notar wollte den damaligen Kaufpreis angeben,aber ich denke für die Käufer ist das ein wenig ärgerlich,wenn sie das Lesen..deswegen würde ich gerne auf diese Summe verzichten..

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Also was die Angabe des Kaufpreises angeht bin ich mir wirklich nicht sicher. Fakt ist, dass der Kaufpreis des Vorbesitzers in dem Kaufvertrag für unsere Immobilie nicht angegeben war. Fragen Sie doch Ihren Notar, ob er das im Vertrag weglassen kann.

      Wenn das nicht geht ist das ja auch nicht schlimm. Ich weiß wie das ist. Ich wohne im Raum München und unsere Immobilie hat einen ähnlichen Wertzuwachs innerhalb eines Jahres erfahren. Das dürfte aber auch den Käufern klar sein…kein Grund sich dafür zu schämen.

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    Gerade Ebenen hat unser Steuerberater angerufen,den ich seit 2 Wochen versuche zu erreichen..so ein.Zufall..also auch er meinte es wären keine Steuern zu zahlen..puh..nochmal Glück gehabt

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    Hallo Herr Richter,

    Wir haben 08/13 unser EFH gekauft und bewohnen es nach der Renovierung seit 02/14. Nun wollen wir es verkaufen.
    Müssen wir, um die Spekulationssteuer zu vermeiden, mit dem Vetragsabschluss bis Anfang 2016 warten? Denn es wird ja bei Eigennutzung eine Frist von 2 Jahren gestellt. Also im Jahr in dem verkauft wurde und in den 2 vergangenen muss die Immobilie selbst genutzt worden sein.
    Vielen Dank schon im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    F. K.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      ohne nähere Informationen dazu zu haben würde ich sagen, dass diese Frist für Sie nicht gilt, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt haben. Das ist dann der Fall, wenn Sie das Haus nicht vermietet haben.

      Bitte informieren Sie sich noch einmal bei einem Steuerberater.

      Beste Grüße,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,

    ich habe in 12/2011 zusammen mit meiner Schwester ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen zur ideellen Hälfte gekauft. Jeder von uns bewohnte seitdem je eine Wohnung im Haus (ich wohnte zuvor auch schon in dieser Wohnung zur Miete, falls das relevant ist).

    Nun möchte ich aufgrund persönlicher Veränderungen meinen Anteil an meine Schwester verkaufen. Muss ich Gewinne daraus versteuern und falls ja, gibt es Möglichkeiten dies noch zu umgehen? Die Fragestellung ist für mich von großer Bedeutung, da ich den „Gewinn“ benötige, um davon eine Neuanschaffung, bzw. die Kaufnebenkosten abzudecken.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung.

    Mit freundlichen Grüßen
    E. Peters

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Peters,

      wenn Sie Ihren Teil der Immobilie nicht gewerblich genutzt, sprich vermietet haben, ist der Verkauf steuerfrei.

      Bitte besprechen Sie das aber in jedem Fall noch einmal mit Ihrem Steuerberater.

      Viele Grüße,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,
    folgende Frage: ich habe im März 2010 eine Eigentumswohnung gekauft und selbst bewohnt bis April 2015 und diese im April 2015 verkauft.
    Ich habe mir im Januar 2015 eine grössere Eigentumswohnung gekauft und bis jetzt selbst bewohnt.
    Ich möchte mir aber jetzt ein Haus kaufen.
    Muss ich bis Januar 2017 warten, um für die jetztige Wohnung keine Spekulationssteuer zu zahlen oder gilt das erst ab der 3. Immobilie?

    Ich bitte um ihre Antwort. MfG Frau Giurato

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Giurato,

      vielen dank für Ihre Frage. Da sie die Immobilien grundsätzlich selber bewohnt haben gibt es hier keine Spekulationsfrist. Inwieweit der 2. Verkauf in diesem Fall vom Finanzamt als gewerbsmäßiger Handel kann ich nicht beurteilen, wage ich aber zu bezweifeln. Es ist ja erst die zweite Wohnung die sie verkaufen und außerdem haben Sie die Wohnungen selber bewohnt und nicht vermietet.

      Ich würde trotzdem einfach mal beim Finanzamt nachfragen (Immer schriftlich) oder einfach den Steuerberater fragen.

      Grüße,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Folgende frage,
    Wir verkauften im Jahr 2011 unsere wohnung( zu jeweils 50%im Grundbuch) im Jahr darauf kauften wir ein Haus was wir in 2014 verkauften( meine Frau alleine im Grundbuch)
    Im gleichen Jahr kauften wir wieder ein Haus das wir jetzt( zu jeweils 50-50 im Grundbuch) im Januar 2016 verkaufen wollen.
    Müssen wir steuern zahlen? Sind wir in dieser 5 Jahres Zone? Ist als privat der Verkauf mit der 3 immobile oder der 4 als gewerbsmäßig anzusehen? Danke danke danke im Voraus für Ihre Mühe.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Guten Tag,

      das hört sich schon ein wenig kompliziert an. Im Prinzip verkaufen Sie in einem Zeitraum von ca. 5 Jahren (2011-2016) 3 Immobilien, die sie alle selber genutzt haben. Möglicherweise spielt es eine Rolle, ob Sie da zusammen im Grundbuch standen oder einzeln. Kann aber auch sein, dass es egal ist, wenn sie gemeinsame Steuerveranlagung haben. Ich denke, dass es stuerfrei sein dürfte, da Sie die Immobilien selber genutzt haben, aber sicher bin ich mir nicht. Hier hilft wohl nur der Steuerberater oder einfach mal das Finanzamt fragen.
      Grüße,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,
    ich hätte da eine Frage ob ich die Spekulationssteuer in meinem Fall entrichten muss. Ich habe eine Wohnung Nov 2008 Ersteigert, danach selbst inkl. Renovierungzeit bis 2011 darin gewohnt. Danach habe ich die Wohnung bis zum 30.09.2015 Vermietet gehabt und habe diese nun wieder Leer stehen. Nun möchte ich Sie Verkaufen aber möchte natürlich keine Steuer abdrücken. Vielen Dank für Ihre Zeit.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      hier ist die Sache relativ einfach.

      1. Sie besitzen die Wohnung weniger als 10 Jahre (Nov 2008 gekauft) und
      2. Sie haben die Wohnung nicht im Jahr des Verkauf und in den beiden vorangegangen Jahren selbst genutzt

      Ergo, wenn Sie die Wohnung jetzt verkaufen, dann zahlen Sie Einkommensteuer auf anfallende Gewinne. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass Sie vereinfacht gesprochen nur auf die Differenz aus Kaufpreis und Verkaufpreis Einkommensteuer zahlen müssen. Je nachdem wo die Wohnung ist kann das heute sehr viel sein (München) oder sehr wenig.

      Ich würde in dem Fall doch nochmal überlegen, ob Sie die Wohnung nicht noch bis November 2018 weiter vermieten wollen, denn danach fällt auch keine Einkommensteuer auf den Verkauf mehr an.

      Wie immer an dieser Stelle: Bitte mit Ihrem Steuerberater nochmal abklären.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

      • Avatar

        Vielen Dank, habe ich mir schon fast gedacht.

        Viele Grüße

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    Hallo Herr Richter,

    ich besitze mehrere Eigentumswohnungen als Privatperson (Angestelltenverhältnis)und habe diese länger als 10 Jahre in meinem Besitz. Weiterhin wurde die Wohnungen durchweg vermietet. Nun beabsichtige ich 6 Wohnungen zu verkaufen. Wird das Finanzamt mich als gewerblichen Grundstückshändler betrachten und Steuern auf den Gewinn verlangen?
    Ich bedanke mich im Vorfeld für die Antwort.
    MFG
    Herr Klein

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      bei 6 Wohnungen gehe ich schwer davon aus, dass das Finanzamt gewerbsmäßigen Handel annimmt. Vielleicht können Sie den Zeitraum strecken. Näheres wir Ihnen sicherlich Ihr Steuerberater sagen können.

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    bezugnehmend auf ihre Antwort heißt den Zeitraum strecken. z.B. 3 Wohnungen innerhalb von 5 Jahren verkaufen und die anderen 3 Wohnungen nach weiteren 10 Jahren Halterfrist veräußern. Würde dann kein gewerblicher Handel vorliegen?

    MFG Herr Klein

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Sehr geehrter Herr Klein,

      soweit mir bekannt ist, gehen die Finanzbehörden bei einem Verkauf von mehr als 3 Immobilien in einem Zeitraum von 5 Jahren von gewerblichem Handel aus. Wenn Sie die ersten 3 Wohnungen also jetzt verkaufen und die anderen 3 erst in 8 oder 9 Jahren, dann sollte das passen. Wobei hier zur Vorsicht geraten ist, denn diese Grenzen sind nicht starr. Wenn Sie beispielsweise im 6. Jahr schon wieder Wohnungen verkaufen, kann das FA auch hier von gewerblichem Handel ausgehen. Das sind wirklich solche Feinheiten der Steuergesetzgebung die ich nicht überblicke und die auch so nicht im Gesetz stehen, sondern auf diversen Entscheidungen des Bundesfinanzhofes beruhen. Ich kann Ihnen wirklich nur dazu raten sich steuerlichen von einem Experten beraten zu lassen oder vielleicht einfach mal beim Finanzamt nachzufragen und sich das schriftlich bestätigen zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

      • Avatar

        Sehr geehrter Herr Richter,

        dank der vielen interessanten Fragen und kompetenten Antworten wende ich mich in der Hoffnung einer Klärung unserer Frage an Sie.

        Mein Mann und ich haben vor 8 Jahren ein Mehrfamilienhaus gekauft. In diesem befinden sich nach umbauten 4 Wohnungen. Eine dieser wohnung nutzen wir selbst.
        Nun haben sich in den 8 Jahren unsere Lebensumstände geändert und wir würden unsere Wohnung gern verkaufen. Nun zu unserer Frage müssen wir für unsere Wohnung Spekulationszinsen zahlen.

        Mit freundlichen Grüßen
        Familie Neitzel

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    Ich bedanke mich für ihre Antworten.

    MFG Herr Klein

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    erst einmal ein großes Kompliment an Sie. Ich finde es toll wie sie allen hier schnell und kompetent und vor allem kostenfrei weiterhelfen. Ich hoffe Sie können mir auch helfen, leider bekomme ich bisher wenig hilfreiche Antworten 🙂

    Situation:
    Ich habe 2005 ein Grundstück von meinem Vater überschrieben bekommen und auch Schenkungssteuer dafür bezahlt. Angesetzter Wert damals waren 400 TEUR.
    Ich habe 2011 ein Doppelhaus darauf gebaut (Baukosten ca. 700 TEUR). Nun möchte ich beide Hälften einzeln verkaufen. Pro Hälfte erwarte ich einen Verkaufserlös von 900 TEUR, also insgesamt 1.8 Mio EUR.

    Muss ich nun in irgendeiner Art und Weise auf den „Gewinn“ Steuern bezahlen. Meiner Ansicht nach ist der Wertzuwachs ja dem Grundstück zuzuordnen und nicht dem Haus, das verliert ja über die Jahre an Wert.

    Vielen Dank für Ihr Feedback.

    Beste Grüße,
    R. Schulz

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Schulz,

      zunächst einmal vielen Dank für die Blumen 🙂

      Ihre Frage ist sehr knifflig und ehrlich gesagt habe ich auch keine richtige Antwort darauf.

      Ich habe eine Vermutung:

      Wenn ich heute ein Haus baue, dann kann man glaube ich die Höhe der Grunderwerbsteuer dahingehend beeinflussen, dass man erst das Grundstück kauft und dann das Haus darauf baut. Dadurch zahlt man die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstückes. Man könnte nun Schlussfolgern, dass es sich beim Verkauf des Hauses mit der Einkommensteuer ähnlich verhält, aber das ist nur Spekulation.

      Der beste Rat den ich Ihnen geben kann ist hier wirklich der sich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Ersatzweise genügt vielleicht auch ein Anruf beim Finanzamt.

      Ich weiß das ist nicht die Antwort die Sie sich erhofft hatten, aber in dem Fall kann ich wirklich nicht weiterhelfen.

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    Sehr geehrter Herr Richter,
    ich habe im Jahr 2011 eine Wohnung gekauft, diese habe ich
    bis Mitte 2012 vermietet, ab dieser Zeit war sie leerstehend
    und von mir nicht oft genutzt. Nun möchte ich diese verkaufen
    und mir mit diesen Geld die letzten Monate meines Lebens etwas
    leichter zu gestalten. Muss ich diese Spekulationssteuer bezahlen? wenn ja im gleichen Jahr des Verkaufes oder ein Jahr
    später.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Schönfeld,

      so wie ich das sehe haben Sie die Wohnung im Jahr 2012, 2013 und 2014 selbst genutzt. Wenn Sie die Wohnung noch dieses Jahr verkaufen, dann erfüllen Sie meiner Meinung nach die Bedingungen für einen steuerfreien Verkauf, denn sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt. Das gilt natürlich erst recht wenn Sie die Wohnung im Januar 2016 verkaufen.

      Lassen Sie sich bitte von einem Steuerberater beraten, da ich Ihnen keine rechtsverbindlichen Auskünfte geben kann.

      Ich wünsche Ihnen alles Gute.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,
    ich habe meine Wohnung im Jahr 2009 gekauft und seit August 2010 selbst genutzt. Jetzt wollen wir die Wohnung verkaufen und haben uns zum 20.11.2015 aus der Wohnung abgemeldet, da wir umgezogen sind. Der Notartermin steht schon für 22.12.2015 fest. Das heißt aber, bis wir das Geld bekommen, wird es schon das Jahr 2016 sein, somit auch die Besitzübergabe. Und bei Spekulationssteuer gilt, man muss in dem Jahr der Veräußerung in der Wohnung drin selbst gewohnt haben und 2 Jahre davor. Und das trifft im nächsten Jahr nicht mehr zu, weil wir uns dieses Jahr schon abgemeldet haben und die Wohnung leer steht. Was meinen Sie dazu?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Stefanie Wasmann

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Sehr geehrte Frau Wasmann,

      in §23 1.1 EstG steht folgendes:

    • „[…]Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;[…]“
    • Zu den zu Wohnzwecken gehörenden Räumen zählen neben den Wohnräumen unter anderem auch Keller, Garagen, etc., d.h. selbst wenn Sie nur den Keller zu Lagerung eines Fahrrades benutzen, so haben sie die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Gesetz steht auch nichts davon, dass Sie die Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz angemeldet haben müssen.

      Das ist aber alles nur meine private Meinung und Vermutung. Genaue Auskunft erteilt Ihnen Ihr Steuerberater.

      Grüße,
      Daniel Richter

  • Avatar

    Guten Tag Herr Richter,
    ich habe eine Frage zum gewerblichen Handel: Sie schreiben, dass gewerblicher Handel beim Verkauf von mehr als zwei Immobilien innerhalb von 5 Jahren vorliegt. Nun habe im im Internet mehrfach von der „Drei-Objekt-Grenze“ gelesen und es so verstanden, dass erst beim Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von 5 Jahren gewerblicher Handel vorliegt. Welche Zahl stimmt: Zwei oder drei Immobilien pro 5 Jahre?
    Vielen Dank und viele Grüsse
    Patrick Otte

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Otte,

      das Problem ist, dass diese Grenze nicht im Gesetzestext gibt, sondern nur auf aktueller Rechtssprechung und einer individuellen Einschätzung der Finanzbehörden gibt. Je nach Situation können es 2 oder 3 Immobilien sein. Aber theoretisch ist es auch schon ab der ersten Immobilie denkbar. Lesen Sie die anderen Kommentare hier uns Sie werden sehen wie unterschiedlich Gründe für einen Verkauf sein können. Letztlich kommt es nur darauf an wie das FA ihre Situation einschätzt und Ihnen gewerblichen Handel unterstellt oder auch nicht.

      Wenn Sie sicher gehen wollen, lassen Sie sich eine Auskunft vom FA erteilen und lassen Sie sich steuerlich beraten.

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    Guten Tag Herr Richter,
    ich hoffe, ich darf noch eine Frage stellen.
    Wir möchten unsere ausschliesslich selbst genutzte Immobilie nach relativ kurzer Zeit wieder verkaufen. Sie haben oben geschrieben, dass man dies theoretisch schon nach einem Tag tun könnte, ohne dass Spekulationssteuer anfällt, aber Sie haben auch geschrieben, dass Sie vorsichtig wären. Haben Sie negative Erfahrungen bei besondern frühem Verkauf gemacht? Wir hatten Notarunterschift im Oktober 2014, Erstbezug direkt nach Fertigstellung im Mai 2015 und wollen die Wohnung nun wieder verkaufen, Notartermin soll im Dezember 2015 sein.
    Müssen wir doch Erhebung von Spekulationssteuer befürchten?
    Viele Grüsse
    Patrick Otte

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Orte,

      wenn jemand nach theoretische nur wenigen Tagen wieder verkauft, dann ist das einer dieser Grenzfälle die ich angesprochen habe. Das riecht für das FA natürlich verdächtig nach gewerblichem Handel und man wird sich seitens des FA die individuelle Situation sehr genau anschauen um zu einer Einschätzung zu gelangen. Bei Ihnen sind ja mehrere Monate dazwischen und ich gehe nicht davon aus, dass Sie hier etwas versteuern müssen.

      Was sagt denn ihr Steuerberater dazu? Wenn Sie keinen haben, dann suchen Sie sich einen. Das kostet kein Vermögen und spart Nerven.

      Ich selbst bin ja kein Steuerberater sondern IT-Berater. Mein Wissen das ich hier teile beruht nur auf eigenen Erfahrungen und einem gesunden Halbwissen das ich aus verschiedenen Quellen besitze 🙂

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        Vielen vielen Dank für Ihre Antworten,

        viele Grüsse

        Patrick Otte

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    Hallo Herr Richter, wir haben 2012 eine Wohnung gekauft. Die Miete wurde von meinem Soh und seinem Kumpel zu vergünstigten Mietkonditionen bezahlt. Im Februar 2015 haben wir die Wohnung verkauft, da mein Sohn nach Hamburg gegangen ist und sein Kumpel ebenfalls ausgezogen ist.
    Können wir den vergünstigten Mietpreis jetzt vom Finanzamt bei der Versteuerung des Gewinns anrechnen lassen?

    Gruß J.Schütt

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Schütt,

      ich verstehe nicht so ganz was Sie mit „anrechnen“ lassen meinen. Also dass Sie den Gewinn versteuern müssen scheint mir ziemlich sicher. Dass das FA so eine Art Rabatt gewährt, weil Sie die Wohnung nicht zur marktüblichen Miete vermietet haben kann ich mir schwer vorstellen. Also so etwas wie: „Die Miete betrug nur 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, also muss nur die Hälfte der Gewinne beim Verkauf versteuert werden“. Ganz ehrlich…ich glaub nicht daran, aber fragen Sie mal Ihren Steuerberater was er davon hält und lassen Sie uns doch bitte an Ihren Erkenntnissen teil haben. Vielen Dank.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    vielen Dank für den verständlichen Text. Leider ist mein Fall etwas komplizierter und habe bisher noch keine gute Antwort gefunden oder von einem Anwalt erhalten. Vielleicht können Sie mir weiterhelfen. Dafür schon einmal „Vielen Dank!“

    Folgende Situation: Meine Ehefrau hat kurz vor unserer Hochzeit 2009 eine Eigentumswohnung (damals im Bau) gekauft, entsprechend ist nur Sie im Grundbuch eingetragen. Seit der Fertigstellung nutze ich diese Wohnung als Zweitwohnsitz. Nur ich bin dort gemeldet, meine Frau war dort noch nie gemeldet bzw. wohnt dort nicht (bis auf vereinzelte Wochenenden). Es gibt keinen irgendwie gearteten Vertrag über diese Nutzung, ich zahle keine Miete. Nun überlegen wir die ca 5 Jahre alte Wohung zu verkaufen, da ich ausziehen werde.

    In Ihrem Text steht nun, dass Ehepartner bei der Selbstnutzung auch zählen. Hieraus würde ich schließen, dass keine Spekulationssteuer fällig würde, sollten wir/sie nun verkaufen (Leider habe ich keinen entsprechendnen Hinweis in den hier erwähnten Paragraphen gefunden).
    Ein Anwalt an der Hotline meiner Rechtsschutzversicherung war sich nicht sicher, vermutet aber, dass, da meine Frau in der Wohnung nie gemeldet war und sie die alleinige Eigentümerin ist, hier keine Selbstnutzung vorliegt, d.h. Spekulationssteuer fällig wird.

    Mir ist bewusst, dass Ihre Antwort keine Rechts- oder Steuer-Beratung ist, aber Ihr Artikel und Ihre Antworten zu den Fragen wirken sehr kompetet, weshalb ich nun auf eine Antwort Ihrerseits hoffe.

    Vielen Dank

    S. Haug

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Haug,

      zunächst einmal meine Erfahrung mit den Anwälten von der Anwaltshotline. Ich habe da meine Erfahrungen sowohl bei der HUK als auch bei der ARAG machen dürfen und selten sind mir so viel geballte Inkompetenz untergekommen wie da. Meist informiert man sich ja vorher selbst im Internet und recherchiert Gesetze und möchte dann die Bestätigung eines Anwalts. Von den Anwälten an der Hotline habe ich oft das dümmmste und falscheste Zeug gehört. Meist waren da sehr junge Stimmen auf der anderen Seite was mich vermuten lässt, dass die Kanzleien bei der deutschen Anwaltshotline mitmachen und dann frische Uniabsolventen ohne große Berufserfahrung den Job an der Hotline machen, währenddessen sich die erfahrenen Anwälte nicht mit dem Pöbel abgeben, sondern die Laufkundschaft in der Kanzlei betreuen. Ausnahmen habe ich erlebt, aber auf den Großteil trifft leider meine Beschreibung. Also würde ich erstmal nicht so viel darauf geben was Ihnen der Anwalt da erzählt hat (Was nicht heißen muss, dass er mit seiner Einschätzung daneben liegen muss)

      Ich sehe das so: Sie haben Ihrer Frau nie Miete gezahlt und dementsprechend hat sie da nie einen Cent daran verdient. Eine gewerbliche Nutzung der Immobilie liegt also meiner Meinung nach nicht vor, denn genau da liegt meiner Meinung nach auch die Abgrenzung zur Eigennutzung. Meine Vermutung ist also eher die, dass der Verkauf nicht versteuert werden muss.

      Mein bester Rat den ich Ihnen geben kann: Suchen Sie sich einen fähigen Steuerberater. am besten sind immer größere Kanzleien, da sich hier erfahrene Kollegen untereinander austauschen können – was er eine nicht weiß, weiß der andere – das gilt auch für Anwälte.

      Mein zweiter Rat – und das dürfte in aller Regel kostenlos für Sie sein – fragen Sie das Finanzamt. Wenn die Ihnen schriftlich mitteilen, dass in dem Fall keine Steuern anfallen sind sie fein raus.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    da ich bislang keine eindeutige Auskunft erhalten habe hoffe ich dass Sie mir in meinem Fall weiterhelfen können.
    Ist für folgenden Fall eine Spekulationssteuer zu entrichten?
    Die Wohnung wurde von mir 06/2013 (notarieller Kaufvertrag) erworben. Zwischen 06/2013 & 08/2014 hat der Alteigentümer noch die Wohnung nutzen dürfen, da er samt Frau und Kind nicht sofort eine neue Bleibe gefunden hat. Hierfür hat er eine „Nutzungsentschädigung“ in Höhe von monatlich 800€ an mich bezahlt. Dies wurde im Kaufvertrag auch wörtlich so beschrieben ebenso wie dass „diese Vereinbarung ein Mietverhältnis nicht begründet“.
    Zwischen 08/2014 & 11/2014 habe ich die Wohnung renovieren lassen (Abschlussrechnung d. Renovierung 11/2014 liegt vor).
    Seit 12/2014 wohne ich nun selber in der Wohnung und würde diese 01/2016 verkaufen wollen.
    Zusätzlich evtl. wichtige Info: Bestätigung der Meldebehörde bzgl. Anmeldung Einzug ist auf den 12.01.2015 ausgestellt.

    Vielen Dank im Voraus + Grüße
    Richard Egner

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Egner,

      ich denke der Gesetzgeber unterscheidet hier nicht zwischen Miete und Nutzungsentschädigung. De facto haben sie die Wohnung über ein Jahr lang gewerblich benutzt, da Sie dafür monatlich Geld bekommen haben. Ob sie das Geld nun Miete oder Nutzungsentschädigung nennen dürfte egal sein. Das ist zumindest meine unprofessionelle und persönliche Meinung.

      Ich rate Ihnen dringend sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, denn die haben mehr Einblick in solche komplizierten Fälle – oder reinfach mal das Finanzamt fragen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Hallo ich hätte da mal eine Frage an Sie.

    folgender Sachverhalt. ich habe 2010 ein Haus mit meiner damaligen Freundin gebaut.
    im Grundbuch standen wir jeweils zu 50 Prozent im Grundbuch.

    kurz nach dem Hausbau hatten wir uns leider getrennt. ich bin ausgezogen und Sie hat mit ihren neuen Freund im Haus weiter gewohnt.

    letztes Jahr haben wir dann das haus verkauft.
    bei der Bank mussten wir Vorfälligkeitszinsen bezahlen, da das Darlehen vorzeitig abgelöst wurden ist.

    jetzt habe ich folgende Frage.

    da ich ja nicht mehr im Haus gewohnt habe muss ich ja Spekulationssteuer zahlen. kann ich die Vorfälligkeitszinsen bei der Steuer als Verkaufskosten geltend machen?

    Des weiteren hab ich die Frage, ob ich in der Steuer alle Hauskosten angeben kann( Grundstück, Bauträger, Küche, Fliesen vom Baumarkt, Dusche vom Baumarkt und so weiter.

    oder sind nur die reinen Bauträgerkosten und die Kosten für das Grundstück ansetzbar?

    und hier meine letzte Frage:

    beim Verkauf wurde der gewinn jeweils zu 50 % geteilt, da ja auch im Grundbuch jeder zu 50 Prozent stand. da ja die Vorfälligkeitszinsen aber an die Bank ja zu zahlen war. ist ein gewinn von 0 EUR entstanden.

    kann ich also Alle Hausanschuffungskosten geltend machen und kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung als Verkaufskosten geltend machen, da ich schon seit ein paar Jahren im haus nicht mehr gewohnt habe??

    Danke schon einmal im voraus.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Guten Tag,

      hier bin ich mit meinem Latein wirklich gaaanz am Ende. Ich bin ja auch kein Steuerberater. So gern ich Ihnen helfen würde, aber hier hilft Ihnen nur ein guter Steuerberater – das bischen mehr Geld macht das Kraut auch nicht mehr fett 😉

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    ach eine Sache hatte ich vergessen.

    muss ich den gewinn nur zur hälfte versteuern, da meine damalige Lebensgefährtin ja den gewinn auch zu hälfte laut Notar vertrag zustand oder müsste ich den Kompletten gewinn versteuern?

    Dankeschön

  • Avatar

    zum Steuerberater werde ich auf jedenfall gehen. da werde ich mich nicht alleine ran trauen.

    ich wollte nur schon vorweg ganz gerne wissen, was etwa auf mich zukommt.

    Dennoch danke für Ihre hilfe. (-.

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    Hallo Herr Richter,

    danke für die Infos. Ein Punkt ist mir unklar.

    Sie haben geschrieben: “ Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung und Sie oder Ihre Familienangehörigen bewohnen diese dann 4 Jahre lang selbst, können Sie diese jederzeit steuerfrei verkaufen“

    auch wenn man die Wohnung danach vermietet und erst ein paar Jahre später verkauft?

    dh man ist definitiv aus der Spekulationsfrist raus, wenn man eine Wohnung 3 Jahre selber benutzt hat

    vielen Dank im Voraus für die Rückmeldung!

    mfg
    Julian Haag

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      nein, wenn Sie die Wohnung gewerblich nutzen (vermieten) und innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb verkaufen, muss der Gewinn versteuert werden. Man kann das nur umgehen indem man die Wohnung im Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren selbst nutzt.

      Grüße,
      Daniel Richter

  • Avatar

    Hallo Herr Richter,
    ich habe hier eine interssante Situation:
    Marrodes Haus gekauft in 2004.
    Dies auch 50% gewerblich genutzt bis 2010.
    Umfangreiche Renovierungen (zurechnung AHK) über 300TE.
    Dieser Anteil auch Abgeschrieben inkl. Instahaltung.
    2010 heraus genommen…100% privat genutzt bis ende 2014.
    2014 vermietung versuche.
    Haus zu groß….kein Mieter.
    Umbau 2015 in 2 Mietparteien. weitere 40TE
    Das FA will nun eine Abschreibung auf Basis des Erwerbpreises von 2004 vornehmen und igrnoriert das vorglegte Wertgutachten.
    Der Wert des Objektes ist nun erheblich höher und der Wertverlust durch Abnutzung – ist ja voll vermietet – wesentlich höher.
    Doch das FA ignoriert das Wertgutachten und legt eine AFA auf Basis des Kaufpreises von 2004 an.

    Dies löst 2 Problme aus:
    Zum einen bin ich besitzer zahlreicher Immobilien und habe damit schnell die gewerbsmäßigen Handel beim Verkauf am Hals und müsste den aus versteuertem Geld geschaffenen Mehrwert am Objekt nochmals bei Veräußerung versteuern.
    Zum anderen würde die 15% Regelung im 3 Jahresschnitt zu gering zum Erhalt des Objektes auf Basis des Kaufpreises ausfallen und eine weitere steuerliche Erschwerniss welches den Erhalt des Gebäudes gefährden würde in Haus stehen.

    Muss das Finanzamt aufgrund der umfangreichen Investitonen und Eigenleistungen am Obejkt eine neue Bewertung vornehmen und so einen korrekten Abschreibungswert ermitteln ?
    Wenn ja auf welcher Basis ?

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    Hallo Herr Richter,

    ich habe 2007 das EFH meiner Eltern gekauft und seitdem auch an Sie vermietet.
    Nun überlege ich das EFH durch ein MFH zu ersetzen.
    Kann ich dies vor Ende der 10 Jahresfrist durchführen ohne das Spekulationssteuer zu entrichten sind.
    Ferner werden dann die Neubaukosten als Grundlage für die Abschreibung des MFH zugrunde gelegt?

    Schon einmal Danke im voraus.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      Teil 2 Ihrer Frage kann ich Ihnen nicht beantworten.

      Wenn Sie das Haus 2007 gekauft haben, dann sind die 10 Jahre heute (Stand 2016) noch nicht rum und somit müsste der Verkauf versteuert werden. Eine Möglichkeit wäre natürlich eine Schenkung des Hauses an Ihre Eltern (oder Verkauf für 1 €). Diese können das Haus dann ihrerseits steuerfrei zum normalen Preis verkaufen. Das eingenommene Geld schenken ihnen die Eltern dann wieder und davon kaufen Sie dann das MFH.

      Ob ein Verkauf für 1€ an Ihre Eltern möglich ist oder eine Schenkung kann Ihnen nur ein Steuerberater mitteilen. Auch bei einem Verkauf zum symbolischen Preis fallen dann Notargebühren und evt. Grunderwerbskosten an…aber alles vermutlich billiger als den Verkauf voll zu versteuern.

      Grüße,
      Daniel Richter

  • Avatar

    Hallo Herr Richter,
    ich hätte da eine Frage ob ich die Spekulationssteuer in meinem Fall entrichten muss.
    Ich habe eine Wohnung in May 2015 gekauft, danach Renovierungszeit bis Januar 2016.
    Nun möchte ich Sie Verkaufen aber möchte natürlich keine Steuer abdrücken.
    Vielen dank für Ihre zeit.

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    Hallo Herr Richter,

    danke für ihren Artikel. Dieser hat uns schon sehr weiter geholfen.

    Eine Frage bleibt.
    Mein Lebenspartner besitzt seit März 2015 ein Haus mit 6 Wohnungen. In einer dieser Wohnungen leben wir seit Juni 2015. In einer weiteren Wohnung haben wir eine Massagepraxis ausgebaut und eingerichtet. Das Gewerbe ist angemeldet, doch es gibt noch keine Kundschaft. Alle anderen Wohnungen sind nicht bewohnbar, wegen Renovierungsbedarf. Wir hatten also bisher keinerlei Einnahmen, weder durch Vermietung oder durch die Praxis. Nun will mein Lebensgefährte das Haus wieder verkaufen.
    Wie verhält es sich mit der Spekulationssteuer?

    Vielen Dank im voraus!

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    Hallo Herr Richter,

    auch ich bin von Ihrem angenehm formulierten Artikel sehr angetan.

    Bei uns ist folgende Sachlage eingetreten: Ich habe mit einer meiner Firmen vor weit über 10 Jahren ein Grundstück gekauft und zwei Gebäude darauf errichtet. Die beiden Gebäude wurden von je an vermietet und ausschließlich gewerblich genutzt. Eine Partei, in einem der Häuser, wurde an meine zweite GmbH vermietet. Nun würde ich die Objekte gerne verkaufen (mit der Veräußerung hätte ich nicht mehr als 3 Objekte in den letzten 5 Jahren verkauft). Beide Häuser besitzen einen eigenen Kaufvertrag.
    Nun hab ich im lieben Internet folgendes Zitat gefunden:

    „Eine Besteuerung des Verkaufsgewinns erfolgt, wenn Sie in dem Haus nicht nur gewohnt, sondern auch gewerblich gearbeitet haben. Für den Verkauf gewerblich genutzter Gebäude fällt immer eine Steuer für den Hausverkauf an. Die Zahlung der Steuer entfällt, wenn Sie den gewerblich genutzten Teil des Hauses zwei Jahre vor dem Verkauf in Wohnraum umgewandelt haben.“

    Nun zu meinen Fragen. Wie bewerten Sie diese Aussage? Sollte sie stimmen, wäre ich davon betroffen, da, die Firma die die Häuser besitzt diese nur vermietet hat. Lediglich die zweite Firma war in einem der Häuser gewerblicher Mieter.
    Darüber hinaus bauen wir gerade neu. Sollte ich steuerlich für den Hausverkauf belangt werden, käme der Neubau und der damit verbundenen Kredit u.U. steuermindernd zutragen?

    Ich bin mir bewusst, dass Ihre kompetente Auskunft einen Gang zum Steuerberater nicht ersetzt. Vielen Dank im Voraus!

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      vielen dank für die Blumen 🙂

      leider kann ich hier wirklich nicht weiterhelfen. Ich bin IT-Ingenieur und das hier ist wirklich eine Frage die Ihnen nur ein guter Steuerberater oder das Finanzamt mitteilen kann. Ich würde überhaupt jedem der solche Fragen hat raten einfach mal einen Termin beim Finanzamt zu machen und die Sache zu besprechen…kostet ja nix.

      MfG Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,

    dickes Lob an dieser Stelle. Diese Seite ist wirklich sehr hilfreich. VIELEN DANK das Sie sich hierfür Zeit nehmen!
    Eine Frage konnte mir bis dato aber noch niemand beantworten:
    Meine Wohnung, gekauft im 5. Dez 2005, dann selbst ein halbes Jahr genutzt und dann aber konstant vermietet wurde am 8. Dez 2015 notariell verkauft (ausserhalb der Spekulationsfrist). Im Kaufvertrag steht, dass der Besitzwechsel zum 1. Jan 2016 stattfindet. Der Käufer war im Dez noch Mieter.
    Nun zu meiner Frage: Soll ich den Verkauf der Wohnung in der Einkommenssteuer 2015 oder 2016 angeben?
    Wäre Ihnen sehr dankbar für eine Antwort. Vielen Dank und herzlichen Gruß – Sabrina Hamm

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      vielen Dank für die Blumen. Also meiner Meinung nach sollte der Verkauf steuerfrei sein. Ob Sie das in der Steuererklärung trotzdem der Form halber angeben müssen kann ich nicht beurteilen, da ich leider kein Steuerberater bin…einfach mal das Finanzamt fragen.

      Grüße,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,

    vielen Dank das Sie sich trotzdem die Zeit (an einem Sonntag!) genommen haben 🙂
    Herzlichen Gruß – Sabrina Hamm

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    Hallo Herr Richter,

    ich habe ein Haus mit Einliegerwohnung gebaut, bin im Nov 2015 eingezogen, in der Einliegerwohnung wohnen meine Eltern, da sie sich finanziel beteiligt haben, zahlen sie mir nur Nebenkosten. Nun müssen wir den Ort verlassen. Kann ich in im Januar 2017 steuerfrei verkaufen.
    freundliche Grüsse Ilona Weber

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Weber,

      dafür habe ich zu wenige Informationen. Ist das ein richtiger Mietvertrag mit Ihren Eltern? Überweisen Ihre Eltern das Geld auf ihr Konto oder bekommen sie das so? Ob es sich hier um eine gewerbliche Nutzung handelt kann ich nicht beurteilen. Das ist eine Frage für den Steuerberater.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter, lieben Dank für Ihre schnelle Antwort, gut sind Ihre Fragen dazu, ich werde das am besten mit dem Finanzamt besprechen, meine Eltern haben einen Finanzanteil zum Haus gegeben, diesen wohnen sie jetzt ab, was im neuen Ort wieder so sein sollte, leider müssen wir aus privaten Gründen hier weg.
    ich werde mich kümmern
    Alles gute für Sie
    Ilona Weber

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    Guten TAg Herr Richter,

    ich habe im im Jahr 2013 eine 18 Jahre lang selbst bewohnte Immobilie verkauft. Im gleichen Jahr 2013 eine andere Immobilie erworben die ich nach Renovierung seit April 2014 selbst bewohne. Da ich doch wieder zu meinem alten Wohnort zurück möchte verkaufe ich diese Immobilie wieder. Fällt da eine Spekulationssteuer an ? Wurde sehr aufwändig renoviert und der Kaufpreis liegt demensprechend einiges höher. Für alle Gewerke habe ich aber keine Rechnungsbelege da viel Leistungen durch Angehörige usw.
    Vielen Dank im voraus.
    MfG
    G.Grebenstein

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    habe eine Wohnung gekauft und 80 % angezahlt danach kam es zur Gerichtsverhandlung die eine Dauer von 2Jahren hatte nun zahle ich die Wohnung voll ab und versuche einen Provit zu erzielen.Muß ich diesen versteuern.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Ich denke das kommt auch hier darauf an, ob die Wohnung in den 2 Jahren vermietet wurde oder selbst genutzt wurde. Der Kaufvertrag wird ja vermutlich gültig gewesen sein? Bitte mit Steuerberater klären.

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    Hallo Herr Richter,

    mein Mann und ich haben 2003 ein Hotel gekauft.
    Ich besitze die Hälfte gewerblich und mein Mann die andere Hälfte privat.

    Die Spekulationsfrist ist vorbei – worauf muss ich bei der Veräußerung achten?

    LG

    C. Atze

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      da ich kein Steuerberater bin, kann ich hier auch nur orakeln. Wenn sich das Hotel im Betriebsvermögen befindet und Sie es mit Gewinn veräußern, dann ist das ein betrieblicher Gewinn der zu versteuern wäre…aber hier bin ich mir nicht sicher und bitte Sie sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich habe mir ein Einfamilienhaus im April 2013 gekauft und es bis November 2014 vermietet, anschließend bin ich mit meiner Familie im Dezember 2014 eingezogen. Jetzt möchte ich das Haus verkaufen muss ich die Spekulationssteuer bezahlen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Fazliji

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    Hallo Herr Richter,

    vielen Dank für den sehr informativen Artikel. Eine Frage ist für mich bezüglich der Befreiung der Spekulationssteuer noch offen geblieben:
    Angenommen jemand kauft ein Haus am 01.06.2014. Vermietet es bis einschließlich 10.12.2016 und nutzt es dann anschließend bis einschließlich 15.01.2018 selbst. Da er aber nur einen befristeten Arbeitsvertrag bekommen hat (eben bis zum 15.01.2017), entschließt sich der Inhaber aber bereits vor seinem Einzug am 10.12.2016 das Haus wieder zu verkaufen. Die Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübergang wird für den 16.01.2017 vereinbart.

    Ist für den oben genannten Fall Spekulationssteuer fällig?
    Mit anderen Worten: Was ist für die Spekulationssteuer maßgeblich? Das Datum des Notarvertrages, die Kaufpreiszahlung, oder der Eigentumsübergang?

    Vielen Dank + beste Grüße,

    Philipp R.

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      Bei meiner Frage hat sich ein kleiner Fehler eingeschlicen… die Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübergang soll natürlich am 16.01.2018 vollzogen werden

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        … vielleicht am besten noch einmal das ganze Szenario komplett richtig:

        Angenommen jemand kauft ein Haus am 01.06.2014. Vermietet es bis einschließlich 10.12.2016 und nutzt es dann anschließend bis einschließlich 15.01.2018 selbst. Da er aber nur einen befristeten Arbeitsvertrag bekommen hat (eben bis zum 15.01.2018), entschließt sich der Inhaber aber bereits vor seinem Einzug am 10.12.2016 das Haus wieder zu verkaufen. Die Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübergang wird für den 16.01.2018 vereinbart. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar findet a 01.12.2016 statt.

        Ist für den oben genannten Fall Spekulationssteuer fällig?
        Mit anderen Worten: Was ist für die Spekulationssteuer maßgeblich? Das Datum des Notarvertrages, die Kaufpreiszahlung, oder der Eigentumsübergang?

        • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

          Also, genau weiß ich es auch nicht. Meine Vermutung: Mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages und das dürfte das Unterschriftsdatum beim Notar sein.

          Fragen Sie am besten einen Notar oder Steuerberater und tun Sie mir doch bitte den Gefallen und lassen Sie es mich hier wissen, damit ich den Artikel dahingehend vervollständigen kann.

          Vielen Dank.

          Mit freundlichen Grüßen,
          Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,
    als Miteigentümerin habe ich mit meiner Mutter mein Elternhaus 2013 verkauft, und für meine Mutter in ihrem Namen 2010 eine kleine Wohnung gekauft. 2015 ist sie verstorben, ich habe die Wohnung geerbt, und im selben Jahr, also Ende 2015, verkauft.
    Jetzt ziehe ich mit meinem Freund zusammen und will meine selbstbewohnte Eigentumswohnung verkaufen. Das wäre mein dritter Immobilienverkauf. Wobei, wie beschrieben, eine Wohnung geerbt, meine Wohnung selbstgenutzt, seit 1999. Welche Fakten sind zu beachten beim Verkauf meiner Wohnung? Muss ich jetzt 10 Jahre warten, weil ich bereits als Miteigentümerin meines Elternhauses und als Erbin zwei Wohnungen veräußert habe?
    Freundliche Grüße
    I. K.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Das ist eine gute Frage. 3 Verkäufe sind natürlich hart an der Grenze und doch liegen hier ja besondere Umstände vor bei denen kein normaler Mensch von einem gewerblichen Immobilienhandel ausgehen kann. Aber was ist für die Finanzbehörden schon normal? Ich weiß es leider nicht. Aber vielleicht kann Ihnen das Finanzamt ja genaue Auskunft erteilen? Wer wenn nicht die? Lassen Sie uns an ihren Erkenntnissen hier teilhaben wenn Sie eine Antwort haben.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich habe meiner Tochter eine Wohnung geschenkt, in der sie weiterhin und seit der Anschaffung 2013 wohnt.
    Jetzt miete ich von ihr ein Arbeitszimmer.
    Ergibt sich daraus schon eine Steuerschädlichkeit falls sie mal verkaufen will? Im Sinne von 10 Jahresfrist oder zwei Jahre allein nutzen?

    Danke

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      da Ihre Tochter einen Teil der Wohnung gewerblich nutzt (Vermietung eines Arbeitzimmers an Sie) würde ich sagen, dass hier schon die 10 Jahresfrist greift. Aber das sind alles solche Spezialfälle, dass ich Ihnen wie jedem anderen hier nur raten kann sich steuerberaterlich vertreten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Günter Grebenstein sagt:
    Guten TAg Herr Richter,

    ich habe im im Jahr 2013 eine 18 Jahre lang selbst bewohnte Immobilie verkauft. Im gleichen Jahr 2013 eine andere Immobilie erworben die ich nach Renovierung seit April 2014 selbst bewohne. Da ich doch wieder zu meinem alten Wohnort zurück möchte verkaufe ich diese Immobilie wieder. Fällt da eine Spekulationssteuer an ? Wurde sehr aufwändig renoviert und der Kaufpreis liegt demensprechend einiges höher. Für alle Gewerke habe ich aber keine Rechnungsbelege da viel Leistungen durch Angehörige usw.
    Vielen Dank im voraus.
    MfG
    G.Grebenstein

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    Guten Tag Herr Richter,

    ich habe in Januar 2014 eine 3 Zimmer Wohnung gekauft. Diese wurde von mir bis heute benutzt. Ich arbeite nur auf Montagen, so dass meine Eigentumswohnung werktags leer steht. Nun bietet sich die Möglichkeit, TEIL (1 Zimmer und gemeinsame Räume, wie Bad, Küche) der Wohnung an 4 Tagen die Woche Montag – Donnerstag zu vermieten. Am Wochenende werde ich dann alleine in die Wohnung sein. Die Frage: ab wann (Zeitpunkt) darf die Wohnung zu verkaufen.

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundliche Grüßen
    Alexander

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    Hallo Herr Richter,

    ich möchte eine Haus kaufen. Aber da hab ich eine Problem

    mit dem Grünstuck. Grünstucks ist 2.414 groß.

    Können sie bitte mir helfen bei Grundsteuer ausrechnen. Wie fiel

    im eine Jahr raus kommt. Danke

    Grüße
    Alex

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Herr Niedens,

      da kann ich Ihnen leider nicht helfen, zumal die Höhe der Grundsteuer von jeder Gemeinde individuell festgelegt werden kann. Fragen Sie doch einfach bei Ihrer Gemeinde nach. Die sollte Auskunft geben können.

      MfG Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich und meine Frau haben im Jahr 1999 eine Etagenwohnung (Neubau) gekauft. Nach Fertigstellung der Wohnung sind wir dann 03/2000 in die Wohnung eingezogen. Bis 31.07.2006 haben wir in der Wohnung selber gewohnt. Ab 15.08.2006 bis jetzt haben wir unsere Wohnung vermietet. Jetzt wollen wir die noch vermietete Wohnung verkaufen. Müssen wir die Spekulationssteuer bezahlen?

    vielen Dank schon im voraus.

    Mit freundlichen Grüßen,
    E.K.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      die Wohnung ist seit 1999, also seit über 10 Jahren in Ihrem Besitz. Es spielt daher keine Rolle ob diese in diesem Zeitraum vermietet war oder nicht. Das Problem mit der wirtschaftlichen Nutzung einer Immobilie ist nur dann von Belang, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigentum steht.

      Wie immer an dieser Stelle: Das ist nur meine persönliche Meinung. Ich bin kein Steuerberater und rate daher dringend zu einer professionellen steuerliche Beratung. auch das Finanzamt kann Hinweise geben….dafür werden die von unseren Geldern schließlich bezahlt 😉

      Grüße,
      Daniel Richter

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.

    viele Grüße,
    E.K.

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,
    wenn man sich zur GbR zusammenschliest und eine Immobilie über die GbR kauft.

    Ist dann der Verkauf nach 10 Jahren auch steuerfrei?

  • Avatar

    ich würde mich über eine kurze Antwort sehr freuen.

    mit freundlichen Grüßen

    Frank Filipan

  • Avatar

    Hallo Herr Richter,

    als mein Vater gestorben ist, habe ich unser Haus aus der Erbengemeinschaft gekauft. Dies war 2009. Ich habe das Haus saniert und in dieser Zeit auch selbst bewohnt. Anfang 2013 musste ich aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels das Haus vermieten. Ich habe das Haus bis Mitte 2015 vermietet und Ende 2015 verkauft, da ich momentan keine Möglichkeiten zur Rückkehr sehe. Muss ich, obwohl ich drei Jahre in dem Haus gewohnt habe, Steuern auf den Verkauf zahlen?

    Mit freundlichen Grüßen

    O. O.

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hmm, normalerweise würde ich sagen ja, Sie müssen Steuern zahlen, da Sie das Haus weniger als 10 Jahre haben und in dieser Zeit vermietet hatten. Allerdings ist das Haus geerbt und ich weiß nicht inwiefern das eine Rolle spielen könnte. Ich rate hier dringend zu einem Steuerberater.

      Grüße,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,

    ich habe auch eine Frage und hoffe, dass sie wie bei allen anderen
    so perfekt antworten 🙂
    Szenario: Ich habe einen Zweifamilienhaus gebaut. Unten wohnen meine Eltern für 120 qm 400 € Kalt, anstatt marktüblich 750 € kalt.
    Oben wohne ich 120 qm. Beide Etagen sind zwar offen zugänglich aber
    vom strom, wasser und gas einzeln ausgestattet. jetzt möchte ich diese immobilie verkaufen. ich wohne seit 10/2015 dort und bin nach dem bau eingezogen.

    muss ich steuern zahlen oder gilt das an eltern vermietete aucch als eigennutzung ?
    lg
    VT

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo,

      die Vermietung an Ihre Eltern stellt keine Eigennutzung dar. Sie haben Geld dafür bekommen und damit dürfte es sich um eine wirtschaftliche Nutzung handeln.

      Es ist allerdings gar nicht maßgeblich, seit wann Sie darin wohnen. Wenn Sie das Haus schon vor über 10 Jahren gebaut haben, die Immobilie also länger als 10 Jahre besitzen, dann ist das ganze steuerfrei. Ob und seit wann Sie dann darin gewohnt haben ist völlig unerheblich.

      Angenommen Sie hätten das Haus erst 2010 gebaut (Jetzt haben wir 2016), dann wären Sie erst seit 6 Jahren Besitzer der Immobilie. Wenn Sie dann jetzt verkaufen und das Haus war teilweise vermietet…Pech…dann zahlen Sie wohl Steuern.

      Ich hoffe meine Antwort war perfekt genug 😉 Da ich aber kein Steuerberater, sonder Unternehmensberater bin, rate ich Ihnen in dem Fall sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    vielen dank für die schnelle antwort. ich habe gehört, dass eine vermietung an eltern ohne geld als eigennutzung gilt. ist das richtig ?

    ps. ja war es 😉

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    Hallo Herr Richter,

    Ich würde gerne zusammen mit meinem Bruder eine Immobilie kaufen, wir beide sind Handwerker und haben auch im Verwandtenkreis zuverlässige Handwerker in verschiedensten Bereichen die uns gegen einen kleinen Obolus unter die Arme greifen würden. Das erste Objekt soll die Probe aufs Exempel werden, wenn es gut läuft, möchten wir das ganze ausweiten.

    Verstehe ich das richtig, dass ich/wir bis zu zwei Immobilien binnen 5 Jahren kaufen und verkaufen können, ohne eine gewerbliche Anmeldung?

    Wenn ja, lohnt es sich in Anbetracht dessen, dass wir das ganze evtl. in Zukunft ausbauen wollen und dann die Steuern nachzahlen müssten.

    Was würden Sie empfehlen, wie vorgehen?

    Die Stückzahl auf max. 2 in 5 Jahren begrenzen?
    Von Anfang an Gewerblich agieren?
    Welche Geschäftsform eignet sich an der Stelle besonders?
    Mein Bruder und ich möchte das finanzielle Risiko teilen und eine Vollfinanzierung eingehen, weitere Helfer/Teilhaber würden wir bezahlen unter Berücksichtigung des fehlenden Risikos.

    Danke

    Viele Grüße

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Naja, in Ihrem Fall ist das ganze von vorn herein gewerblich konzipiert und wenn das FA davon Wind bekommt unterstellen die Ihnen den gewerblichen Zweck gleich ab der 1. Immobilie…das Risiko würde ich nicht eingehen, denn ich glaube da sind die Kollegen ziemlich Spaßbefreit 😉

      Für allen anderen Fragen habe ich keine Antwort, aber ein guter Steuerberater bestimmt schon.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Hallo Herr Richter,
    wir haben 2010 ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gekauft. Das gesamte Objekt wurde anschließend kernsaniert. Seit 2012 vermieten wir die Einliegerwohnung im Sommer als Ferienwohnung. Hierfür haben wir aber keine Abschreibungen geltend gemacht, sondern verrechnen in der Steuererklärung die Einnahmen gegen die Ausgaben und versteuern anschließend den Gewinn. Nun möchten wir die Immobilie verkaufen. Fällt hierbei die Spekulationssteuer für die Einliegerwohnung an und wenn ja, kann ich alle Handwerkerrechnungen (zur Sanierung des Hauses) dagegen setzen?
    Danke schon jetzt für Mühe.
    Mit freundlichen Grüßen
    Alexander Liebschner

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    Hallo Herr Richter,

    danke, dass Sie die all diese Fragen hier beantworten. Das ist sehr interessant für mich!

    Meine Frage:

    Ich habe vor über 10 Jahren Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds geerbt.
    Dieser Fonds ist so organisiert, dass alle Fonds-Anteilseigner (insgesamt sind es 15) eine GbR bilden.
    Die GbR besitzt lediglich ein großes Mehrfamiliennhus im Kreis Paderborn, das voll vermietet ist.

    Jetzt möchte ich meine Anteile an dieser „Immobilien-GbR“ verkaufen.
    Der Verkaufspreis beträgt ca. EUR 7.000 – und liegt damit seltsamerweise deutlich UNTER der ursprünglichen Einlage. Der Fonds hat offenbar über die Jahre an Wert verloren.

    Muss ich diesen Verkaufserlös überhaupt in meiner Einkommensteuer erwähnen?
    Muss ich ihn versteuern?

    Herzlichen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen aus Solingen

    Sabine Walters

    • Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter

      Hallo Frau Walters,

      schön, dass Ihnen meinen Artikel gut gefällt. Ich bin ja kein Steuerberater, sondern IT Berater, aber ich versuche es trotzdem mal:

      Ich gehe nicht davon aus, dass Sie die 7000 € versteuern müssen, wenn Sie damit ein Verlustgeschäft gemacht haben, denn versteuern muss man meines Erachtens nach nur Kapitalerträge, die es hier ja offenbar nicht gibt.

      Ob Sie die 7.000 € in der Steuererklärung trotzdem erwähnen müssen oder ob Sie vielleicht sogar einen Verlust anmelden können der mit Ihrem anderen zu versteuernden Einkommen verrechnet werden kann erfragen Sie am besten beim Finanzamt selbst oder bei einem Steuerberater.

      Mit freundlichen Grüßen,
      Daniel Richter

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    Vielen herzlichen dank für Ihre schnelle – und erfreuliche 🙂 – Antwort!

    Beste Grüße, Sabine Walters

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    Hallo Herr Richter,
    Ich habe ein Haus mit vier Wohnungen vermietet und ich möchte verkaufen.
    Vertrag wurde im April 2009 unterschrieben, der Preis aber erst im August 2009 bezahlt. Ist der Verkauf im April oder August 2019 steuerfrei?
    Vielen Dank für den tollen Beitrag und freu mich auf Ihre Antwort.
    Freundliche Grüße
    Mohamed El-Dor

    • Avatar

      Hallo,
      mittlerweile kenne ich die Antwort. Für das Finanzamt gilt das Datum der Unterschrift!
      Ich habe aber noch eine andere Frage:
      ich habe ein Kreditvertrag über 15 Jahre abgeschlossen. Ich weiß, dass ich nach 10 Jahren plus sechs Monaten kündigen kann.
      Wird die Vorfälligkeitsentschädigung nur auf die zehn Jahre berechnet? Oder werden auf die sechs Monate Kündigungsfrist Gebühren fällig?
      Viele Grüße
      Mohamed El-Dor

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    Hallo Herr Richter,
    ich habe eine Eigentumswohnung 10/2012 gekauft. Ich bewohne die Wohnung mit meiner Familie. Meine Partnerin hat bis 07/2016 anteilig verhältnismäßig geringe Miete bezahlt. Ab diesem Zeitpunkt nicht mehr.
    Wir haben im gesamtem Zeitraum die Wohnung gemeinsam bewohnt. Ab welchem Zeitpunkt kann ich die Wohnung steuerfrei verkaufen?

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    Hallo Herr Richter,
    ich habe zusammen mit meinem Neffen 2017 ein Haus gekauft. Wir haben es renoviert und ungefähr 70.000 Euro dafür investiert (neue Bäder, neue Küche, neue Fußböden, Malerarbeiten etc). Wenn wir diese Immobilie jetzt verkaufen würden, wie werden diese 70.000 Euro behandelt? Erhöhen die qusii unsere damaligen Kaufpreis (und verkleinern damit die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis? Oder spielen die zur Ermittlung der Spekulationssteuer gar keine Rolle?
    Vielen Dank im voraus,
    Marcus

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    ein sehr interessanter Artikel – vielen Dank dafür.

    Mich würde Ihre Meinung zu folgender Situation interssieren.

    Hauskauf Ende 2015 jeweils zur Hälfte auf mich und meine Exfrau.
    Übergebe der Hälfte meiner Exfrau im Zuge der Scheidungsfolgenvereinbarung im Jahr 2016.

    Ich bewohne das Haus selbst, nun möchte ich es veräussern. Ich bin zwar im 3 Jahr, jedoch habe ich irgendwo gelesen, dass eine sogenannte Schenkung (z.B. von der Exfrau), die Spanne wieder auf 10 Jahre anwachsen lässt.

    Ist das richtig??

    Vielen Dank für Ihre Mühe…

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    Hallo Herr Richer,
    ich habe 2009 ein Haus für 64 tausend Euro gekauft und dieses im Jahr 2015 für 48 tausend Euro verkauft. Dieses Haus war von 2011 bis zum Verkauf vermietet. Jetzt hat sich das Finazamt gemeldet und möchte über diesen Verkauf alles wissen, Der offene Kredit von 36 tausend Euro wurde durch den Verkauf getilgt . mit Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung waren nur noch runde 11 tausend Euro übrig. Meine Frage wäre was ich dem Finanzamt noch schuldig bin ?Danke für Ihre Antwort

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    Sehr geehrter Herr Richter ,

    Ich habe mit einer Bekannten 2003 eine GmbH 50/50 gegründet und 4 Wohnungen aus Konkursmasse gekauft. Jetzt möchte sich die Dame aus Altersgründen zurückziehen und bittet mich doch die GmbH aufzulösen und die Wohnungen zu verkaufen. Wahrscheinlich ist beim Verkauf Gewinn zu erwarten. Macht es Sinn alles auf einmal zu verkaufen oder gilt auch hier die Grenze von 3 Wohnungen in 5 Jahren.

    VIELE GRÜSsE

    THOMAS RICHTER

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    wir haben am 27.06.2008 eine Wohnung erworben und möchten diese zum 31.07.2018 wieder verkaufen. Die Wohnung wurde 10 Jahre von unserem Sohn bewohnt, der sich nun ein Haus kaufen möchte.
    Fällt in diesem Falle die Spekulationssteuer an? Richtet sich der Zeitraum auf das Genaue Datum des Kaufvertrages oder die Eintragung im Grundbuch? Wie wird der Zeitraum genau gemessen?
    Beste Grüße
    Martina Müller

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    würde eine Spekulationssteuer auch anfallen wenn die Immobilie nicht selbst, sondern von einem erwachsenen Kind bewohnt wurde?
    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen
    Elmira Abel

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    Sehr geehrter Herr Richter,
    vielen Dank für den interessanten und sehr anschaulichen Artikel. Wie verhält es sich, wenn man eine Wohnung kauft, diese für 4 Jahre bewohnt, anschließend 2 Jahre vermietet und dann verkauft. Fallen dann Steuern an? Theoretisch sind die 3 Jahre Eigennutzung erfüllt.
    Vielen Dank
    M. Kreft

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    Guten Tag Herr Richter,

    Erstmal Kompliment für Ihre Homepage!

    Ich habe meine erste Wohnung 2009 gekauft (whg. 1), diese direkt vermietet. 2010 habe ich meine zweite Wohnung (whg. 2) gekauft und nach Sanierung selbst bezogen.
    Die selbst bezogene Wohnung (whg. 2) habe ich 2014 gewinnbringend verkauft und hab anschließend whg. 1 bezogen, welche ich auch 2016 gewinnbringend verkauft hab. 2016 (Beurkundung war 2015) hab ich mir ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft, es saniert und selbst bezogen. Nun würde ich mir gerne ein größeres Haus kaufen und das aktuelle Haus in 2018 gewinnbringend verkaufen.
    Würde in meinem Fall das Finanzamt von gewerbsmäßigen Handel ausgehen? Ab wann welchen wär denn der Veräußerungsgewinn steuerfrei?
    Ich habe über die Jahre weitere Immobilien gekauft (bisher nie verkauft) und vermietet, die haben aber kein Bezug zu meinen privaten Bereich. Oder sieht dass das Finanzamt anders?

    Ich würde mich über Ihre Rückmeldung freuen.
    Grüße
    R.Hoffart

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    Ich habe eine Frage zum Immobilenverkauf, wann es gewerblich ist?

    Die Sachlage ist:

    Es wurden von einer Ehegattin (75%) und Tochter (25%) im Jahr 2016 folgende Immobilien geerbt:
    2 Wohnungen, ein Reihenhaus und 2 Gartengrundstücke.

    Die Ehegattin hat im Jahr 2017 zwei Wohnungen und die 2 Gartengründstücke verkauft und damit die Tochter des Ehegatten ausgezahlt.
    Die Objekte wurden vor mehr als 5 Jahren von dem (inzwischen verstorbenen) Ehemann gekauft.

    Jetzt möchte die Gattin noch das Haus, in dem sie seit mehr als 10 Jahren wohnt, verkaufen.

    Laut dem was wir recherchiert haben, ist es kein gewerblicher Verkauf.
    Könnten Sie uns dazu eine Auskunft geben?

    Vielen Dank für Ihre kurzfristige Rückmeldung und Unterstützung.
    Mit freundlichen Grüßen

    Anita Hefner

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    kann man einen Teil seiner eigenen 100% Gewerbeimmobilie selber rauskaufen? Ich würde gern unsere Wohnung aus dem Betrieb rauskaufen.

    Vielen Dank für eine kurze Info

    Mit freundlichen Grüßen

    Maik Hermes

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich habe meine Eigentumswohnung 4 Jahre ausschließlich selbst bewohnt und jetzt mit Gewinn verkauft, also müsste der Gewinn eigentlich steuerfrei sein. Ich rechne trotzdem mit Post vom Finanzamt. Wie lange muss man in der Regel darauf warten? Wie kann ich belegen, dass die Wohnung wirklich nur selbst genutzt wurde, so dass das Finanzamt zufrieden ist? Vielen Dank für eine kurze Info.

    M. Dorfner

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,
    meine Frau und ich haben vor 5 Jahren ein EFH gekauft. Dieses haben wir vor 5 Jahren bezogen und Geld in die Renovierung gesteckt. Vor 2 Jahren haben wir hohe Schadstoffbelastungen im haus festgestellt. Bis 2018 haben wir es noch bewohnt. Jetzt haben wir das Haus abgerissen und bebauen es mit 1 Doppelhaus. Eine Hälfte beziehen wir 2019 selbst und die andere verkaufen wir. Müssen wir vom Verkaufserlös was versteuern? Wenn ja, wie errechnet sich der Gewinn.
    Danke.

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich habe 07/2014 ein Zweifamilienhaus gekauft. Seitdem wohne ich in dem Haus sowie in dem anderen Teil was ich vermiete seit 10/2014 ein Mieter.

    nun habe ich mich entschlossen, ein Teil zu verkaufen.
    Fallen mir die Spekulationssteuer an oder nicht?

    gekauft habe ich das ganze Objekt für 200.000Euro

    nun möchte ich den anderen Teil für 130.000Euro verkaufen

    habe gelesen die Spekulationssteuer muss man nur zahlen wenn man das Haus mit gewinn verkauft?

    Wie wäre es in meinem Fall? da ich nur ein Teil verkaufe!?

    Mit freundlichen Grüßen Marcel R.

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    Scheidungsbedingt möchte ich eine vermietete Eigentumswohnung veräußern. Eigentümer bin ausschließlich ich, nicht „Eheleute“. Die Haltedauer beträgt weniger als 10 Jahre, somit wird Spekulationssteuer fällig. Durch den Verkauf wird ein deutlicher Gewinn entstehen.

    Zwei Fragen:
    Ich gehe davon aus, dass Scheidungskosten (z.B. im Zuge des Zugewinnausgleichs) nicht geltend gemacht werden können bei der Bemessung des steuerpflichtigen Verkaufsgewinns.

    Die Wohnung wurde aufgewertet, z.B. mit einer Markise und diversen Möbeln (Altbestand). Hierzu liegen keine Belege mehr vor und wurden auch nie steuerlich geltend gemacht.
    Angenommen, der Käufer möchte diese Gegenstände bewertet haben um z.B. Grunderwerbsteuer zu sparen, kann ich dann diese Preise (z.B. Markise, angenommener Wert 2000 EUR) vom Spekulationsgewinn abziehen?

    Sie sehen, worauf ich hinaus möchte, den Gewinn möglichst klein halten

    Besten Dank
    Arnold

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    Hallo Herr Richter,

    ich habe folgende Investitionen getätigt:

    Kauf von Immobilien:

    2011: Immobilie A, B und C
    2012: Immbilie D, E und F
    2013: Immobilie G, H, I, J und K.

    Im Jahre 2024 wären bei allen Immobilien (A bis K, Anzahl: 10 Immobilien) die 10-Jahres-Frist vorbei.

    Wenn ich nun im Jahre 2024 alle zehn Immobilien verkaufe, müsste doch der Gewinn steuerfrei sein oder handelt es sich hier auch um „gewerblichen Grundstückshandel i.S. Drei-Objekt-Grenze“.

    Vielen Dank

    Grüße aus München

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    Hallo mein vater hat vor 7 jahren ein mehrfamilienhaus gekauft jetzt will er es an mir verkaufen und ich will es kaufen soll er 3 jahre noch warten oder ist es steuerfrei wen sein kund das haus kauft alkerdings wohnen wir auch in dem haus und 3 mietern

  • Avatar

    Sehr geehrter Hr. Richter,
    wie wird der Zeitraum beim Thema gewerblicher Handel berechnet?
    Habe bis dato drei Wohnungen verkauft, die erste 11/15.
    Ab wann kann wieder eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
    Vielen Dank im Vorraus.
    J.Gierich

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    Hallo Herr Richter,
    Ich möchte gern fragen, ob ich Spekulationssteuern zahlen muss, nachdem ich ein Mietshaus gekauft und dann nach WEG aufgeteilt habe. Bisher keine einzige Wohnung verkauft, aber alle vermietet. Wenn in Berlin jetzt der Mietendeckel kommt, möchte ich eine Wohnung verkaufen, weil sie leer wird.
    Das Mietshaus habe ich 02.2013 gekauft und in 2016 nach WEG aufgeteilt bevor das Aufteilen verboten wurde. Da ich mich voll verschuldet habe, wollte ich flexibel bleiben.

    Jetzt frage ich mich, ob die Spekulationssteuer fällig wird, wenn ich nur 3 Wohnungen zur Kredittilgung abverkaufen würde, ohne, dass 10 Jahre vergangen sind.

    Oder sollte ich 10 Jahre abwarten?

    Ich danke Ihnen im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen D. Hams

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    Sehr geehrter Herr Richter,

    ich habe 1998 gemeinsam mit meiner Schwester eine Wohnung geerbt.
    Seit 2011 habe ich die Wohnung eigengenutzt. Die Wohnung war bis Juli 2014 als Erbengemeinschaft eingetragen. Im August 2014 habe ich meine Schwester ausbezahlt und bin nun Alleineigentümer der Wohnung. Anschließend habe ich noch 3 jahre bis Juni 2017 die Wohnung eigengenutzt und anschließend vermietet.

    Würde nun Gewinnsteuer / Spekulationssteuer anmelden,
    auch wenn ich die Wohnung eigengenutzt hatte?

    Ich habe in einem Paragraph gelesen:

    Hauptwohnsitzbefreiung
    Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

    Ich bin mir aber sehr unsicher, ob dies greift, da ja 2014 ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung abgeschlossen wurde.

    Wie wäre es in meinem Fall.

    Lieben Dank und freundliche Grüße

    Greta S.

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter,
    Wir leben in Österreich (sind deutscher) haben wir in Ungarn ein Haus gekauft vor 24 Jahre. Wenn wir es verkaufen, müssen wir Steuer in Österreich bezahlen. In Ungarn ab 5 Jahre Gewinnsteuer frei.

    Danke
    Mit freundlichen Grüssen
    wipfler

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    Hallo Herr Richter,

    wir haben im Dezember 2010 ein Haus mit: 6 x 2 Zi. Wohnungen, 1 x 5 Zi. Wohnung und einen Gewerbeanteil im Erdgeschoß.

    Nun möchten wir die 6 x 2 Zi. Wohnungen verkaufen.
    Da ja die 10 Jahre vorbei sind, jedoch der gewerbliche Handel für die 6 Wohnungen greifen würde, haben wir uns überlegt ob wir nicht „Blockweise“ verkaufen könnten. Also entweder alle 6 Wohnungen an einen Käufer oder 2 x 3 Wohnungen oder 3 x 2 Wohnungen an jeweils einen Verkäufer.

    Wäre super wenn Sie uns weiterhelfen könnten. Danke im Vorraus.

    Bin sehr gespannt.

    Mit freundlichen Grüßen
    Peter und Beate Stephan

  • Avatar

    Sehr geehrter Herr Richter
    Ich habe einen Mehrfamilien Haus in 2012 erworben, mit 8 Wohneinheiten. 2014 Habe ich das Dachgeschoss erweitert. 2017 wurde die Scheune bewohnbar gemacht, so hatte ich 10 Einheiten, es wurde aufgeteilt und ich habe die „scheune“ verkauft, so habe ich jetzt 9 Einheiten.
    Wenn ich alle 8 ( die Neunte muss ich 2014 warten) in 2023 verkauf ( einzeln), gehe ich in die 3 Obekte Grenze und muss steuern bezahlen? Oder ist es steuerfrei nach die 10 jahren Grenze?

    ICh war schon bei 3 Steuerberatern, 2 haben gesagt ich bezahle dann keine Steuern, einer sagt ich muss.
    Was könnte die Möglichkeit sein um die Warheit zu finden?

    Vielen Dank,

    Entschuldigen Sie mein Deutsch, ich komme aus Frankreich

    MFG

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    Hallo Herr Richter,

    Ihren Artikel finde ich sehr interessant und hilfreich.

    Ich habe eine Mietimmobilie die natürlich fremd vermietet ist.

    Als Beispiel:
    Ich habe diese in 12.2018 für 100.000€ gekauft.
    Bis heute habe ich 200.000€ als Modernisierungs- und Reparaturkosten in das Objekt investiert.

    Steuerlich geltend gemacht von den 200.000€ sind für 2018 und 2019 etwa 15.000€. (15% Regel)

    Wenn ich nun heute die Immobilie für 500.000€ verkaufen würde, was wäre der zu versteuernde Gewinn, wenn man die anderen Parameter ausser Acht lässt?

    Vielen Dank
    Grüße
    Carsten Witt

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    Guten Tag Herr Richter,
    super dass sie sich immer Zeit nehmen. Es geht mal wieder um Spekulationssteuer, genauer gesagt um die genaue Berechnung(EINBAUKÜCHE; INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE WEG)
    ich habe eine Wohnung gekauft vor 1,5 Jahren und möchte sie verkaufen, weil es einige Eigentümer gibt, die das Hausgeld nicht bezahlen. Habe hierzu ein paar Fragen, aber erstmal die Daten:
    Kaufpreis 40.000 inkl. Einbauküche und Mobiliar, im Notarvertrag wurde das ausgewiesen(4.000 Küche, 1000 für den Rest, einzeln aufgeführt (Schränke, Tische, usw.)). Außerdem Rücklagen von 5.000 vorhanden (anteilig für die Wohnung). Also 40.000 – 5.000 – 5.000 = 30.000 (dafür wurde auch Grunderwerbssteuer gezahlt). +2.000€ NK für Notar und Grunderwerbssteuer.

    Renovierungen gab es nur sehr wenig in der Zeit (500.-, ist das wäre das wichtig?).
    erzielbarer Verkaufspreis: ca. 50.000 inkl. Küche, Rücklagen mittlerweile anteilig 6.000€, Mobiliar komplett abgeschrieben, außer Küche auf 6 Jahre.

    Meine Fragen:-)

    Es ist die erste Wohnung die ich verkaufe, gewerblich sollte dann ja kein Problem sein, oder?
    Kann man theoretisch die Küche extra verkaufen. Also z.B. 46.000€ und 4000.- über Privatvertrag der Küche.
    Oder ist das nicht rechtens bzw. müsste ich es angeben?

    Wie würde die Rechnung beim Verkaufsgewinn aussehen?
    Küche im Preis mit drin: Verkaufspreis: 50.000(+1400€ AFA (bei 2 Jahren)? – Instandhaltungsrücklage 6000€? – Küche 3500?)
    = (50.000+1.400-6.000-3.500)-30.000/35.000/40.000(???)+ca 2.000€ NK beim Kauf.

    Hoffe das ist nicht zu komplex…finde im Internet nix dazu…
    Grüße aus dem Süden

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    hallo,
    werde nächste woche eine wohnung verkaufen welche ich im jahr 2017 erworben hatte.

    gebe ich das in die steuererklärung für das jahr 2019 an oder 2020?
    wie gesagt, der notartermin ist nächste woche aber der übergang ist ja etwas später.

    danke im vorraus